美初創(chuàng)科技公司選址：已漸漸拋棄車庫

北京時(shí)間8月30日消息，《紐約時(shí)報(bào)》近日刊載文章稱，尋求租用低價(jià)辦公空間的科技創(chuàng)業(yè)公司正在拓寬曼哈頓“硅谷”的邊界。文章指出，當(dāng)下初出茅廬的科技公司已經(jīng)變得更加關(guān)注成本問題，不愿象以前的創(chuàng)業(yè)公司那樣在短時(shí)間內(nèi)就把自己的種子資金消耗殆盡。曼哈頓中城區(qū)的人氣度正在上升，原因是這里的辦公樓租金可以低到每平方英尺40美元，而在更加時(shí)髦的社區(qū)中，租金最高可達(dá)每平方英尺70美元。

以下是這篇文章的全文：

在十年以前的互聯(lián)網(wǎng)繁榮發(fā)展時(shí)期，科技公司曾大量涌入曼哈頓百老匯街沿邊的社區(qū)，大多數(shù)最終都落戶在23街一個(gè)非正式分界點(diǎn)南邊的社區(qū)中。

但時(shí)至今日，那條盧比孔河(意大利北部小河，是古代高盧和羅馬共和國的界河)正經(jīng)常被新一代的數(shù)字企業(yè)穿越，這些公司看起來正希望用下曼哈頓及其新潮風(fēng)尚來交換更加守舊的中城區(qū)周邊社區(qū)。

據(jù)NYC Digital編纂的數(shù)據(jù)顯示，有100多家基于互聯(lián)網(wǎng)的營銷公司、零售商和社交網(wǎng)絡(luò)公司目前的總部都設(shè)在熨斗大廈(Flatiron Building)和中央公園之間的地區(qū)，而整個(gè)紐約市中則共有大約1400家從事類似業(yè)務(wù)的公司。NYC Digital是紐約市長邁克爾·彭博(Michael R. Bloomberg)在去年啟動(dòng)的一個(gè)項(xiàng)目，旨在宣傳紐約市的科技行業(yè)。

“硅谷的邊界很明顯正在向外推進(jìn)。”高緯環(huán)球(Cushman and Wakefield)的經(jīng)紀(jì)人喬納森·賽爾克(Jonathan Serko)說道，他曾致力于將科技公司帶往中城區(qū)。他補(bǔ)充稱：“有些公司正處于必要而想要遷址。”

在曼哈頓的繁華鬧市區(qū)，近年以來商業(yè)樓租金一直都在上揚(yáng)，原因是切爾西(Chelsea)、格林威治村(Greenwich Village)和金融區(qū)等日益時(shí)髦的社區(qū)中一直都在浮現(xiàn)出大量的新企業(yè)。同時(shí)，住宅樓的轉(zhuǎn)換也一直都在以科技公司一度喜愛的那種工業(yè)建筑為目標(biāo)。

而與此同時(shí)，與以前的科技創(chuàng)業(yè)公司相比，當(dāng)下初出茅廬的科技公司已經(jīng)變得更加關(guān)注成本問題，不愿象以前的創(chuàng)業(yè)公司那樣在短時(shí)間內(nèi)就把自己的種子資金消耗殆盡，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說道。將公司總部設(shè)在中城區(qū)有可能節(jié)省大量的資金，原因是據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，中城區(qū)的辦公樓租金可以低到每平方英尺40美元(約合每平方米430美元);而在更加時(shí)髦的社區(qū)中，租金最高可達(dá)每平方英尺70美元(約合每平方米750美元)。

為玩具反斗城等零售商提供在線服務(wù)的電子商務(wù)解決方案及服務(wù)公司GSI Commerce在2011年被eBay收購，當(dāng)時(shí)該公司轉(zhuǎn)租了位于百老匯街SoHo金融區(qū)的一個(gè)面積為1萬平方英尺(約合930平方米)的頂樓辦公室，原因是在被收購以后，這家公司有必要擴(kuò)充辦公空間。

“不要誤會(huì)，市場(chǎng)上確實(shí)有很多十分美觀的辦公空間。”GSI Commerce的高級(jí)副總裁詹·多布日什(Jan Dobri)說道。“只是把錢花在那些辦公空間上不是個(gè)好辦法。”

多布日什在SoHo金融區(qū)和Hudson Yards所看到的辦公空間的租金大約為每平方英尺60美元(約合每平方米650美元)，價(jià)格過于昂貴，她說道。到最后，她選定了百老匯街1350號(hào)作為 GSI新的辦公地點(diǎn)，那是一幢位于西36街的戰(zhàn)前高樓。這幢建筑物的業(yè)主Malkin Holdings稱，在今年3月份，GSI在這里租用了一個(gè)2.5萬平方英尺(約合2320平方米)的三樓辦公空間，價(jià)格大約為每平方英尺45美元(約合每平方米480美元)。

將公司辦公地點(diǎn)設(shè)在中城區(qū)還有其他的好處，比如說鄰近賓州火車站等，多布日什說道。在她所在這家公司的100名員工中，有幾名員工經(jīng)常都要到GSI位于賓夕法尼亞州蒙哥馬利郡普王市(King of Prussia)的總部去，而他們喜歡火車站靠公司近一些，她說道。

對(duì)Malkin Holdings總裁安東尼·邁爾肯(Anthony Malkin)來說，吸引象GSI這樣的數(shù)字公司是需要優(yōu)先考慮的事情。這家公司已經(jīng)對(duì)其在曼哈頓擁有的物業(yè)進(jìn)行了整修，希望藉此吸引新類型的租客。在百老匯街1350號(hào)，他對(duì)大理石墻面的大廳和電梯間進(jìn)行了重新裝修，加入了能顯示天氣和新聞信息的小型監(jiān)控器，還對(duì)這幢大樓的窗戶、燈光和浴室進(jìn)行了升級(jí)。主要業(yè)務(wù)集中在數(shù)字平臺(tái)上的廣告代理機(jī)構(gòu)U Marketing在2009年遷入這幢大廈的八樓，而且最近還額外租用了隔壁的一個(gè)辦公空間。

類似的，在邁爾肯管理的帝國大廈(Empire State Building)中，一項(xiàng)正在繼續(xù)進(jìn)行中的裝修工程已經(jīng)在許多樓層中打通了墻壁，目的是讓辦公空間看起來更加開放。

這種措施可能已經(jīng)取得了效果。邁爾肯說道，在今年春天，職業(yè)社交網(wǎng)站LinkedIn簽署了一份租約，租下了24樓的一個(gè)1.04萬平方英尺(約合970平方米)的辦公空間，以擴(kuò)充該公司此前在25樓上已經(jīng)擁有的3.2萬平方英尺(約合2970平方米)的辦公空間。他還補(bǔ)充稱，這樁102層的地標(biāo)大廈的租金要價(jià)為每平方英尺50美元(約合每平方米540美元)起。

科技創(chuàng)業(yè)公司現(xiàn)在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)已經(jīng)變得更加傳統(tǒng)化，而不是象以前那樣從倉庫開始創(chuàng)業(yè)，這意味著科技創(chuàng)業(yè)公司“正在從有關(guān)創(chuàng)造力的環(huán)境轉(zhuǎn)向‘讓我們?nèi)ド习喟?rsquo;的環(huán)境”，邁爾肯說道。

這種最初的工業(yè)空間的外觀——開放式的布局、長長的窗戶、以及高高的天花板——在中城區(qū)也能看到，比如說百老匯街1385號(hào)，這是位于西38街的一幢23層的大廈，地處曼哈頓的服裝區(qū)，許多結(jié)婚禮服廠商曾一度在此安家。在這個(gè)月，在線時(shí)裝零售商Ideeli將在這里剪彩，將其生產(chǎn)設(shè)施從SoHo金融區(qū)的拉菲爾街(Lafayette Street)148號(hào)遷往這幢大廈，這家公司租用了2.35萬平方英尺(約合2180平方米)的整層辦公空間。這個(gè)新的辦公室擁有12英尺(約合3.7 米)高的層高，還有大大的銅窗。

在Ideeli新辦公地點(diǎn)的上面幾層，通信公司 ShoreTel也已經(jīng)在最近簽署了一份租約，租下了一整層的辦公空間，這個(gè)新的辦公室將取代該公司目前在切爾西區(qū)西17街245號(hào)1.5萬平方英尺(約合1390平方米)的辦公空間。ShoreTel的副總裁希瑟·貝納特(Heather Bennett)說道，舊的辦公地點(diǎn)是一幢12層高的建筑物，將被轉(zhuǎn)換為公寓大廈。

在今年12月份完工時(shí)，ShoreTel的新居將容納100名員工。據(jù)一份透視圖顯示，這處新的辦公空間將擁有一個(gè)通風(fēng)的中央空間，其中擺放著員工使用的桌椅，僅在邊角處有少數(shù)的傳統(tǒng)辦公室。“現(xiàn)在我們將在一個(gè)開放式的空間總工作，而我們希望新的辦公空間能更加開放，因?yàn)楹献骱蛯W(xué)習(xí)是我們項(xiàng)目的中心。”貝納特說道。

百老匯街1385號(hào)的業(yè)主Bloomingdale Properties已經(jīng)為這幢大廈的普通空間采用了一種類似的美學(xué)設(shè)計(jì)，通過一項(xiàng)投資6000萬美元的三年期裝修計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)。通過移動(dòng)一個(gè)報(bào)攤的方式，Bloomingdale Properties就能拓寬大廳空間。此外，該公司還為這幢大廈增設(shè)了一個(gè)底樓自行車房。

為了提防許多創(chuàng)業(yè)公司在第一個(gè)回合中就宣告死亡，業(yè)主們?cè)趯徍藵撛谧饪蜁r(shí)已經(jīng)變得非常嚴(yán)格，Bloomingdale副總裁約翰·弗萊切爾(John Fletcher)說道。弗萊切爾稱，他不會(huì)冒險(xiǎn)嘗試引入一家租客，除非這家租客能證明自身擁有穩(wěn)定的收入流。“我們正在尋找成熟的公司，而不是那些剛剛開發(fā)最新的應(yīng)用的公司。”弗萊切爾說道。

今天的科技公司并非涌入中城區(qū)的真正先驅(qū)。在本世紀(jì)初，一批科技公司就曾進(jìn)入過這個(gè)服裝區(qū)。曼哈頓的其他部分和布魯克林也都擁有自己的吸引力。瓦里克街(Varick Street)的一幢大廈原本是一家印刷廠的所在地，但據(jù)紐約市發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在這個(gè)大廈中已經(jīng)容納了38家科技公司，雖然其中很多公司將辦公地點(diǎn)設(shè)在這里是因?yàn)樗鼈兺ㄟ^WeWork租用較小的空間。WeWork是一家商業(yè)中心公司，專門迎合創(chuàng)業(yè)公司的胃口。

但中城區(qū)——尤其是百老匯街沿邊地區(qū)——的人氣度正在上升。據(jù)NYC Digital編纂的數(shù)據(jù)顯示，百老匯街140號(hào)有7家公司，其中包括廣告代理機(jī)構(gòu)Grab Networks等;百老匯街1500號(hào)的時(shí)代廣場(chǎng)則容納了13家公司，其中包括服裝公司Dibsie等。

其他公司則進(jìn)一步向東部地區(qū)延伸;包括網(wǎng)站開發(fā)商Dolphin Micro在內(nèi)的13家科技公司在坐落于東34街的第五大道349號(hào)擁有辦公室，這幢大廈的業(yè)主是Zar Property NY。這個(gè)地區(qū)中備受矚目的租客包括Twitter和一家法律事務(wù)所、一家銀行以及一家聯(lián)邦機(jī)構(gòu)等，其中Twitter在麥迪遜大道340號(hào)租用了辦公空間。在這條街上設(shè)有辦公室的還有Facebook，這家公司在麥迪遜大道335號(hào)擁有三個(gè)樓面的辦公空間，該公司在2010年遷入這里。

批評(píng)人士稱，中城區(qū)仍需一段時(shí)間才能提供象市中心那樣的時(shí)髦餐廳，這些餐廳的數(shù)量正在激增。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，這或許可以解釋為什么有些亞市場(chǎng)上的業(yè)主正在提供許多附加優(yōu)惠條件的原因，如六個(gè)月的免費(fèi)租期等，尤其是在人氣度不那么高的中央車站地區(qū)。

但是，這個(gè)地區(qū)的配套服務(wù)跟上高人氣度地區(qū)可能只是時(shí)間的問題。“這個(gè)地區(qū)就像是一瓶很好的紅酒。”賽爾克說道。“(隨著時(shí)間的推移)這里只會(huì)變得更好。”