理財周報記者 張偉湘
幾乎每一個富豪都有自己成功的商業(yè)模式,中小板上市的榮盛發(fā)展也不例外。作為一家規(guī)模和影響力都比不上萬科、保利甚至碧桂園的中等房地產(chǎn)商,榮盛發(fā)展的耿建明選擇了一條主打中等城市房地產(chǎn)開發(fā)的競爭模式,而且榮盛發(fā)展幾乎只選擇京津冀環(huán)渤海地區(qū)和長三角區(qū)域有潛力的中等城市。
事實證明,區(qū)域選擇也能為耿建明帶來巨大的財富。2007年上市時,榮盛發(fā)展已在河北的廊坊、滄州,安徽的蚌埠,江蘇的南京六合、徐州等多個中等城市開展了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2007年,榮盛發(fā)展已受惠于二線城市房地產(chǎn)價格上揚的益處。以河北廊坊為例,由于毗鄰北京,在2007年下半年,廊坊的房地產(chǎn)價格上漲速度也很快。同年,榮盛發(fā)展房地產(chǎn)銷售面積達(dá)62.7萬平方米,銷售金額21.98億元,分別同比增長8.22%和30.29%。今年,2007年的一幕又再次重演,預(yù)計受天津等中心城市房地產(chǎn)價格上漲的影響,滄州、徐州等地的價格也會上漲。
榮盛發(fā)展對旗下商品房的銷售全部采用自主銷售方式,由公司的營銷策劃部和子公司、分公司共同負(fù)責(zé)。在采購原材料時主要采取三種方式:一是對于電梯、重要的外墻飾面材料等品種較繁雜的原材料,由公司直接從生產(chǎn)企業(yè)采購,二是對鋼筋、水泥等渠道較集中的材料委托其他公司代理采購,三是由施工單位按建造合同經(jīng)公司核定后采購。不過,更重要的是,榮盛發(fā)展土地投標(biāo)前都會做詳細(xì)的規(guī)劃,力求項目投標(biāo)后3個月內(nèi)就可以達(dá)到開工條件,而項目開發(fā)一般控制在一年半左右。因此,在這種情形下,榮盛發(fā)展可以實現(xiàn)27%的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率和3%的費用率,均遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于業(yè)內(nèi)平均水平。
榮盛發(fā)展的土地儲備可滿足3年需要。公司上市前三年的流動資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例平均為96.03%。在流動資產(chǎn)中,主要為存貨,公司近三年存貨平均占總資產(chǎn)的比例為79.12%。不過,榮盛發(fā)展最大的風(fēng)險在于銷售收入占公司總收入的比重過大,據(jù)今年中報顯示,房地產(chǎn)銷售收入約占公司總收入的97.49%。
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