房屋變現(xiàn)規(guī)避二套房貸高利率

2009-09-30 12:09:15      白鶴

  采訪·撰文/白鶴

  購二套房省錢有妙招

  二套房貸政策這次是真的收緊了。

  進(jìn)入8月,多家銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,即提高了二套房貸的門檻,主要表現(xiàn)在取消或降低貸款利率的優(yōu)惠。多家擔(dān)保機(jī)構(gòu)也表示,二套房貸首付成數(shù)必須是四成以上,而且嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的貸款利率。過去通過“改善型住房需求”達(dá)到優(yōu)惠條件的現(xiàn)在都很難做到。

  這讓近期準(zhǔn)備給房屋“升級換代”的鄭立安(化名)措手不及。因?yàn)橛媱澮獙殞?,這樣原先購置的一套60平方米的一室一廳已不夠一家三口居住,他認(rèn)為自己符合“改善性住房需求”,再購買第二套房屋時仍然可以享受低利率和低首付的優(yōu)惠。銀行的政策變動后,首付增加了兩成,小鄭原先準(zhǔn)備的積蓄已不夠,貸款利率再上浮10%也讓他難以吃得消。

  這時,有朋友給他介紹了“房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款”產(chǎn)品。其實(shí),房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款并不是一項(xiàng)新業(yè)務(wù)。所謂房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款,是申請人首先要有一套屬于自己的房產(chǎn),通過將此房產(chǎn)作為抵押物而向銀行借款,它的具體含義是指:借款人將自己或他人(如直系親屬、朋友)擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押,向銀行申請貸款用于各種消費(fèi)用途,如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學(xué)等,也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營性用途。抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租。

  記者采訪中了解到,現(xiàn)在很多銀行都推出了這項(xiàng)業(yè)務(wù),有些銀行辦理抵押消費(fèi)貸款的年限已達(dá)到25年,最高貸款金額可達(dá)房產(chǎn)價值的70%。對于部分想要“二次置業(yè)升級”的人來說,抵押消費(fèi)貸款不失為一個好的選擇,其中最為明顯的就是,辦理抵押消費(fèi)貸款一般執(zhí)行國家基準(zhǔn)貸款利率,有的銀行根據(jù)借款人的優(yōu)良資質(zhì)甚至可以下浮10%的利率。這要比二套房貸上浮10%的利率規(guī)定低很多,即如果購房者直接按揭購買二套房,將執(zhí)行5.94%×1.1=6.534%的利率,如果選擇抵押消費(fèi)貸款,有可能執(zhí)行5.94%×0.9=5.346%的利率。

  后者將幫助購房者節(jié)約不少利息支出,同時,抵押消費(fèi)貸款的貸款年限一般可達(dá)10年,最長的可達(dá)20~25年之久,也可以減少借款人的還款壓力。

  偉嘉安捷理財師郭良對記者表示,最近咨詢這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人很多,周六日每天都能接到十幾個電話?;蛟S,這是該項(xiàng)業(yè)務(wù)受追捧的原因之一。

  據(jù)偉嘉安捷公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月份抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的客戶咨詢和登記量較上月相比均有所上升,交易量環(huán)比漲幅在20%左右。在抵押消費(fèi)貸款的各項(xiàng)用途中,購房客戶占到了60%以上。

  抵押消費(fèi)貸款雖好,但具體程序比較嚴(yán)格,手續(xù)也比較復(fù)雜。借款人可以直接和銀行辦理相關(guān)業(yè)務(wù),也可以選擇專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)來辦理。二者的不同之處在于,和銀行直接辦理業(yè)務(wù)不需要花費(fèi)額外的費(fèi)用(只需支付評估機(jī)構(gòu)的評估費(fèi)用,市場價格一般為幾百元),但如何選擇銀行是一件麻煩的事情。因?yàn)檎麄€貸款過程涉及房產(chǎn)評估、銀行批貸、抵押和房產(chǎn)過戶等多個環(huán)節(jié)和多個部門之間的配合。借款人如果自己去辦理的話可能會“一頭霧水”。

  另外,據(jù)記者走訪調(diào)查多家銀行發(fā)現(xiàn),不但每家銀行的貸款條件(貸款利率和年限)不同,甚至同一銀行不同支行的條件也不同。有些商業(yè)銀行目前執(zhí)行非常嚴(yán)格的二套房貸政策,即使是辦理抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù),也會執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率,比如民生銀行和深圳發(fā)展銀行在北京的一些支行均如此規(guī)定。據(jù)郭良介紹,有些銀行甚至不接受個人辦理業(yè)務(wù),只接受中介機(jī)構(gòu)辦理。

  如果借款人選擇專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu),必然要支付一筆不菲的傭金費(fèi)用,市場價格一般為貸款總額的2%。但擔(dān)保機(jī)構(gòu)會幫助客戶選擇合適的銀行,也會協(xié)助他們辦理貸款中的各項(xiàng)工作,比較方便、快捷。

  除了像小鄭這樣為首付發(fā)愁的人以外,郭良還建議,對那些首付款比較充裕的購房者而言,他們也可以先將第一套房產(chǎn)抵押獲取貸款,再用這筆貸款和手頭余金來全款購買第二套住房,這樣“置業(yè)升級”將節(jié)省不少利息。下面以案例說明。

  案例與建議

  案例情況

  客戶李楠,男,30歲,已婚,現(xiàn)就職于一家外企公司,月收入8000元,收入較穩(wěn)定。李先生婚前已貸款購有一套60平方米的小戶型(房本署名李楠),目前評估價約為80萬元,現(xiàn)已結(jié)清?,F(xiàn)在李先生自有首付約45萬元,打算購買第二套房子,總價約在100萬元左右,房齡未滿兩年。

  1.如果李楠抵押第一套房產(chǎn)來全款購買第二套房產(chǎn),抵押的這套房產(chǎn)能否享受低利率(打9折),貸款期限較長(20年)的優(yōu)惠條件?辦理抵押消費(fèi)貸款,李楠可以節(jié)省多少利息?

  偉嘉安捷理財師郭良分析:

  辦理抵押消費(fèi)貸款,借款人能否享受低利率和較長的貸款年限,和借款人本身的還款資質(zhì)和良好的征信記錄有關(guān),也和各個銀行的不同政策規(guī)定有關(guān)。案例中的李楠如果收入高、信用好、職業(yè)穩(wěn)定,按照一些商業(yè)銀行的規(guī)定,應(yīng)該可以享受基準(zhǔn)利率的9折,貸款年限20年的優(yōu)惠條件。

  假設(shè)李楠直接按揭貸款購買第二套房屋,還需貸款55萬元。由于是二套房貸,基準(zhǔn)利率要上浮10%,即5.94%×1.1=6.534%,以等額本息還款方式貸款年限20年計算,月還款額為4111.67元,共需支付436800.53元的利息。

  如果李楠選擇先抵押已有房產(chǎn),即可貸出房屋抵押額的七成,即80萬×0.7=56萬元,加上他手頭現(xiàn)有的45萬元,完全可以全款支付第二套房100萬元的總房款。抵押消費(fèi)貸款的利率一般為基準(zhǔn)利率,因?yàn)槿绻铋倪€款資質(zhì)足夠好,還可以下浮10%,即5.94%×0.9=5.346%。貸款期限也以20年計算的話,月還款額為3735.86元,需支付總利息為346605.48元。

  兩者相比,抵押消費(fèi)貸款可節(jié)省90195.05元的利息,但郭良提醒借款人,如果通過專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)辦理抵押消費(fèi)貸款的話,一般還需支付給擔(dān)保公司一部分服務(wù)傭金,借款人也要將這部分購房成本考慮進(jìn)去。

  2.如果李楠的妻子或者父母以他們的名義(均為首次購房者)申請抵押消費(fèi)貸款,能享受優(yōu)惠條件嗎?

  偉嘉安捷理財師郭良分析:如果李先生的愛人或父母以他們的名義來申請抵押消費(fèi)貸款,和李先生本人申請的政策是一樣的。

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