李永杰：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的大管家

　　《上海國(guó)資》記者 李苒洲 見(jiàn)習(xí)記者 秦穎

　　“同樣一塊蛋糕，由商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管家來(lái)幫你做，會(huì)做得更大更好”

　　李永杰，1964年生，1988年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)工民建專(zhuān)業(yè)。92年離開(kāi)中華企業(yè)下海，在上海城建學(xué)院建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)任院長(zhǎng)助理等職，自1996年起至今，任上海弘基企業(yè)(集團(tuán))股份有限公司董事長(zhǎng)、總裁，一手創(chuàng)辦了“弘基”、“創(chuàng)邑”兩大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)品牌。榮獲2007年“上海市優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者”、2007年“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物”、2008年“上海十大青年經(jīng)濟(jì)人物提名獎(jiǎng)”。

　　初見(jiàn)李永杰，給人第一感覺(jué)就是真誠(chéng)直率、精力充沛。在交談中，《上海國(guó)資》記者注意到在他的辦公案頭掛著一幅字：不知而不慍，便問(wèn)其是否有何典故。誰(shuí)知李永杰坦率地說(shuō)：“其實(shí)我做任何事都是很偶然的。以前我的辦公室空蕩蕩的，一個(gè)書(shū)法家朋友過(guò)來(lái)玩，提議給我寫(xiě)幅字，我就在論語(yǔ)里找到了這句話，正好符合我當(dāng)時(shí)的心情，于是就請(qǐng)他寫(xiě)了這幾個(gè)字?！?/p>

　　循著李永杰的“偶然說(shuō)”，我們又聊到了他的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，照他的解釋?zhuān)骸拔业娜松泻芏嗟呐既灰蛩?，包括做弘基廣場(chǎng)、創(chuàng)意園區(qū)等，都很偶然?！比欢娴囊磺卸际桥既粏?？28歲，當(dāng)許多人都沒(méi)有辦法尋求“而立”之時(shí)，李永杰卻果敢地拋下國(guó)企的鐵飯碗謀求下海打拼，莫不是天生的領(lǐng)導(dǎo)者，誰(shuí)會(huì)有這種魄力呢？

　　“一開(kāi)始的理念其實(shí)是模糊的，但是到目前為止已經(jīng)很明確了，就是我們只做管家，做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的管家！”李永杰堅(jiān)定地說(shuō)。

　　第一次偶然：集體企業(yè)瀕危轉(zhuǎn)制

　　每一個(gè)成功者都有一個(gè)開(kāi)始，勇于開(kāi)始，敢于選擇，才能找到成功的路。然而，在許多人一窮二白的時(shí)候，找到成功的起點(diǎn)，就是難點(diǎn)所在。李永杰找準(zhǔn)了，他的原因很簡(jiǎn)單，動(dòng)機(jī)很單純：“92年就下海了，那時(shí)候很窮，就是覺(jué)得當(dāng)時(shí)國(guó)企的體制讓工資收入太死板，所以就下海了?！?/p>

　　初下海時(shí)，李永杰兜里一共攢著幾千塊錢(qián)，創(chuàng)業(yè)無(wú)從談起。因?yàn)榇髮W(xué)學(xué)的是工民建，就是工業(yè)與民用建筑設(shè)計(jì)，于是辭去了國(guó)企的鐵飯碗后，李永杰做起了建筑設(shè)計(jì)。

　　建筑設(shè)計(jì)行業(yè)在當(dāng)時(shí)管理得還是比較死的，因?yàn)闆](méi)有私營(yíng)設(shè)計(jì)院，所以李永杰就帶著自己的專(zhuān)業(yè)技能找掛靠。1996年，他以應(yīng)聘上崗的方式進(jìn)入了當(dāng)時(shí)的三益設(shè)計(jì)院。

　　此時(shí)，李永杰的第一個(gè)“偶然”的機(jī)遇來(lái)了：三益設(shè)計(jì)院在當(dāng)時(shí)是一家瀕臨倒閉的、街道管轄的集體所有制設(shè)計(jì)院，全上海只此一家。李永杰進(jìn)去以后，恰逢國(guó)家政策允許多種經(jīng)濟(jì)成分并存，允許個(gè)人參股設(shè)計(jì)院；同時(shí)，國(guó)家也在搞試點(diǎn)，一個(gè)省可以有一到兩家民營(yíng)建筑設(shè)計(jì)院；加上當(dāng)時(shí)的三益設(shè)計(jì)院是乙級(jí)資質(zhì)，國(guó)家規(guī)定集體制的設(shè)計(jì)院不能升級(jí)，而私營(yíng)設(shè)計(jì)院則有機(jī)會(huì)升到甲級(jí)，于是李永杰等人就和當(dāng)時(shí)的集體經(jīng)濟(jì)所有者商量，能否把這家瀕臨倒閉的設(shè)計(jì)院轉(zhuǎn)制，搞民營(yíng)設(shè)計(jì)院。

　　結(jié)果這個(gè)想法和街道領(lǐng)導(dǎo)一拍即合，瀕臨倒閉的三益設(shè)計(jì)院被李永杰接手改制為一家民營(yíng)設(shè)計(jì)院。

　　從做設(shè)計(jì)起步，李永杰稱(chēng)這是“以科技服務(wù)在做原始積累”。經(jīng)過(guò)不懈地努力和不斷的發(fā)展，三益建筑設(shè)計(jì)院已從接手之初年產(chǎn)值200萬(wàn)元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的8000萬(wàn)元，并成為國(guó)家建設(shè)部首批頒發(fā)甲級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)設(shè)計(jì)單位之一，李永杰他們當(dāng)初的設(shè)想終于成真。

　　第二次偶然：閑置地塊拋出橄欖枝

　　與大多數(shù)開(kāi)發(fā)商喜歡做住宅不一樣，李永杰從一開(kāi)始就做商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于這點(diǎn)，李永杰也歸結(jié)為是出于“偶然”：“做弘基廣場(chǎng)有一定的偶然性。當(dāng)時(shí)有大量的土地拋荒，而且都是在市中心，于是國(guó)家出臺(tái)政策，要求做綠化，并可以延長(zhǎng)批租期。然后就有人來(lái)找我設(shè)計(jì)?！?/p>

　　李永杰說(shuō)，因?yàn)檫@種設(shè)計(jì)是一種臨時(shí)開(kāi)發(fā)，所以就需要有膽量去嘗試做，一般很少有人愿意嘗這個(gè)鮮?！皼](méi)人做那不如我們自己嘗試找投資去做。于是就這么很偶然地去做了休閑廣場(chǎng)。”

　　2000年元月，位于徐家匯的弘基休閑廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。這是一座集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的綜合性廣場(chǎng)，甫一推出，不但成為年輕一族時(shí)尚休閑場(chǎng)所的代名詞，更是激發(fā)了滬上商鋪投資的新一輪熱潮。

　　“GDP發(fā)展到一定程度后，人們的生活就會(huì)明顯改善，這樣在工作之余就會(huì)想到休閑。弘基廣場(chǎng)的地塊雖是臨時(shí)用地，但地處徐家匯核心，做休閑商業(yè)地產(chǎn)正適合工作忙碌的白領(lǐng)們的休閑需求。”李永杰說(shuō)，當(dāng)初考慮設(shè)計(jì)定位為休閑廣場(chǎng)，其實(shí)是出于一種商人的本能。

　　2002年，又開(kāi)發(fā)了四川北路“弘基假日廣場(chǎng)”，成為四川北路的景點(diǎn)式時(shí)尚商業(yè)休閑中心?！八拇ū甭返捻?xiàng)目，一開(kāi)始走了很多彎路，給了我們很大的教訓(xùn)。”李永杰說(shuō)，最初完全是按照所謂的國(guó)際規(guī)則、商業(yè)規(guī)則去做，后來(lái)發(fā)現(xiàn)其實(shí)商業(yè)的成長(zhǎng)是有規(guī)律的，片面地強(qiáng)調(diào)了收益而忽略了“養(yǎng)鋪”的過(guò)程，必然會(huì)走一些彎路。

　　“商業(yè)地產(chǎn)最容易做的就是跟開(kāi)發(fā)住宅那樣，造好房子后賣(mài)掉，迅速回籠資金后再開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目；最難做的就是造好房子后還要將商鋪?zhàn)鐾@里難就難在對(duì)商鋪的后期經(jīng)營(yíng)管理?！崩钣澜芤谎郧兄幸Γ骸吧虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)的竅門(mén)也就在這里：不同的業(yè)態(tài)、不同的地段，它會(huì)有不同的表現(xiàn)形勢(shì)，能夠讓它最快速地興旺起來(lái)，這個(gè)過(guò)程實(shí)際是要經(jīng)驗(yàn)積累的，看的多就會(huì)理解得多，看得不多就不知道怎么弄。從四川北路開(kāi)始，公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目都由自己統(tǒng)一策劃統(tǒng)一推廣統(tǒng)一管理，即使是出租給經(jīng)營(yíng)戶的鋪面也是如此?！?/p>

　　同樣，2003年，開(kāi)發(fā)“寶山弘基文化休閑廣場(chǎng)”也有“偶然性”：當(dāng)時(shí)只是陪著朋友去看地，結(jié)果朋友走了，李永杰卻留下了。“寶山弘基文化廣場(chǎng)”以特色餐飲專(zhuān)門(mén)店彌補(bǔ)了寶山商業(yè)的空白點(diǎn)，投資建造的弘基影城，更為周邊的文化生活倍添色彩。

　　李永杰介紹說(shuō)，現(xiàn)在隨著“弘基廣場(chǎng)”系列的成功，休閑商業(yè)地產(chǎn)的概念也已被人們普遍接受。

　　而今，弘基休閑廣場(chǎng)在上?？煞Q(chēng)得上是家喻戶曉，成為市民出游的新消費(fèi)坐標(biāo)。不但公司被上海市工商行政管理局評(píng)為年度免檢企業(yè)，守合同重信用企業(yè)，“弘基”品牌更是在上海商業(yè)房地產(chǎn)界享有較高的知名度和美譽(yù)度。

　　第三次偶然：舊廠房煥發(fā)新生命

　　正是由于敏銳的市場(chǎng)洞察力，2004年起，李永杰又致力于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。位于長(zhǎng)寧區(qū)段蘇州河畔的創(chuàng)邑？河，最早為30年代日本豐田紗廠棉花倉(cāng)庫(kù)，解放后劃歸國(guó)棉五廠作為倉(cāng)庫(kù)?？偯娣e為4500平方米。地處繁華的中山公園板塊，又是上海市凱旋路多媒體產(chǎn)業(yè)走廊的北龍頭，因此，國(guó)棉五廠有意將這個(gè)舊廠房改造為吸納設(shè)計(jì)公司的“多媒體創(chuàng)意園”，即針對(duì)多媒體創(chuàng)意設(shè)計(jì)、影視制作、廣告設(shè)計(jì)和建筑環(huán)境設(shè)計(jì)等相關(guān)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、交流互動(dòng)且環(huán)境優(yōu)美的辦公場(chǎng)所，形成了良好的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚。

　　“做創(chuàng)意園區(qū)是第三次偶然選擇，原因也很簡(jiǎn)單：因?yàn)槲覀儧](méi)有占有太多的資源，但我們有一定的知識(shí)，容易對(duì)新事物形成一定的思考，或者做出一般非專(zhuān)業(yè)的人員不具有的判斷。”

　　李永杰介紹說(shuō)，“創(chuàng)邑”只是他們打造商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)形成的一個(gè)品牌。弘基的定位就是做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的管家，“比如你是資本家，把大樓造好了，又缺乏相關(guān)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)管理，那么我就做你的管家。按照你的理念，用我的特長(zhǎng)來(lái)幫你管。比如這幢樓買(mǎi)來(lái)是2億，經(jīng)過(guò)我們的包裝、運(yùn)營(yíng)，包括專(zhuān)業(yè)知識(shí)的疊加，就超出2億了。同樣一塊蛋糕，由商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管家來(lái)幫你做，會(huì)做得更大更好?！?/p>

　　公司繼2005年成功完成“創(chuàng)邑？河”改建項(xiàng)目后，又在凱旋路武夷路路口的原大明橡膠廠開(kāi)發(fā)了以時(shí)尚創(chuàng)意為主題的園區(qū)，該園區(qū)地處繁華的中山公園板塊，由4000平方米的樓宇組成；在真北路、金沙江路交界處改造了原上海離合器總廠，打造“創(chuàng)邑？金沙谷”，總建筑面積23,000平方米；將黃浦區(qū)新碼頭街55號(hào)上海油脂廠舊房改造為“創(chuàng)邑？老碼頭”，建筑面積為15000平方米；在長(zhǎng)寧區(qū)愚園路1107號(hào)原上海長(zhǎng)征制藥廠廠房基礎(chǔ)上改造了“創(chuàng)邑？國(guó)際園”，建筑面積13000平方米；在寶山區(qū)同濟(jì)路、友誼路路口原上海幸福摩托車(chē)廠壓鑄車(chē)間基礎(chǔ)上，改建了“創(chuàng)邑？幸福灣”，總建筑面積在31000平方米？?

　　將現(xiàn)代商業(yè)元素與上海老廠房、舊車(chē)間完美融合，李永杰已經(jīng)做到了駕輕就熟、游刃有余。截至2008年，公司累計(jì)開(kāi)發(fā)及在開(kāi)發(fā)的以“創(chuàng)邑”為品牌的創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，創(chuàng)邑？河、創(chuàng)邑？源、創(chuàng)邑？金沙谷和創(chuàng)邑？老碼頭已分別取得由上海市經(jīng)委授牌的“上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”稱(chēng)號(hào)，創(chuàng)邑？國(guó)際園、創(chuàng)邑？幸福灣及創(chuàng)邑？YOUNG項(xiàng)目也將申報(bào)新一批“上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。由此，形成了滬上一系列不同風(fēng)格的創(chuàng)意園區(qū)。

　　“其實(shí)說(shuō)到底，我們還是占了國(guó)企的光。一些國(guó)有企業(yè)的舊廠房、閑置土地，從國(guó)企的資源配置角度來(lái)說(shuō)，是一種資源浪費(fèi)；而現(xiàn)在能夠?qū)⑺鼈冏儚U為寶，從社會(huì)發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，則是進(jìn)步。”李永杰說(shuō)。

　　最終的必然：加速發(fā)展尋求上市

　　提起上市，李永杰說(shuō)，早在5、6年前就有了念頭?！爱?dāng)時(shí)還不懂有主板、中小板之分，所以那時(shí)覺(jué)得上市僅僅是一個(gè)設(shè)想，還很遙遠(yuǎn)。后來(lái)逐漸發(fā)現(xiàn)還有中小板、創(chuàng)業(yè)板，就感覺(jué)上市離我們?cè)絹?lái)越近了。目前弘基的資產(chǎn)規(guī)模約6億，盈利每年能達(dá)到4、5千萬(wàn)?！崩钣澜芘d奮地說(shuō)，“早在5、6年前弘基就一直以上市公司的目標(biāo)來(lái)要求自己，現(xiàn)在，我們的機(jī)會(huì)來(lái)了?！?/p>

　　“做民營(yíng)企業(yè)，資源瓶頸和資金瓶頸是兩個(gè)絕對(duì)的制約因素。因此這方面我還是呼吁政府能多給一些支持?！?/p>

　　李永杰認(rèn)為，如果弘基能上市成功的話，企業(yè)就拓寬了一條資金渠道，“如果我們有好的發(fā)展機(jī)會(huì)，就可以通過(guò)股市來(lái)募集資金，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)更迅速、如虎添翼，也會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市具有絕對(duì)的加速功能?！?/p>

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)在建成時(shí)只是一個(gè)半成品，甚至只是整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要依賴(lài)于后期的運(yùn)營(yíng)才能夠體現(xiàn)其價(jià)值，住宅項(xiàng)目型的“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”模式并不能照搬。隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步形成的競(jìng)爭(zhēng)格局，市場(chǎng)化程度也將逐步提高。

　　“一開(kāi)始的理念其實(shí)是模糊的，但是到目前為止已經(jīng)很明確了，就是我們只做管家，做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的管家?！崩钣澜軋?jiān)定地說(shuō)，“企業(yè)發(fā)展到今天，我們一直倡導(dǎo)的理念是做個(gè)負(fù)責(zé)任的公司，你做的任何事情必須向大家負(fù)責(zé)。可以允許做錯(cuò)，但是錯(cuò)了以后要改、要負(fù)責(zé)。”

　　“目前，人才是我們最大的短板，也是我們最大的強(qiáng)項(xiàng)。短板是相對(duì)于國(guó)際化而言，強(qiáng)項(xiàng)是因?yàn)槲覀冏叩帽葎e人早，本土化來(lái)說(shuō)，我們的人才一定是最有經(jīng)驗(yàn)的?！崩钣澜芙榻B說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年運(yùn)作，公司已經(jīng)形成了集商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)和管理的諸多團(tuán)隊(duì)，他們既擁有獨(dú)當(dāng)一面的能力，又能有效的與其他業(yè)務(wù)模塊展開(kāi)互動(dòng)。弘基把他們這種“全程一體，專(zhuān)業(yè)協(xié)同”的服務(wù)模式稱(chēng)為專(zhuān)業(yè)的“魚(yú)骨”服務(wù)模式，每一模塊就像是“魚(yú)骨”上的“刺”，而公司端到端的整合與管理體系則是這根“魚(yú)骨”——以策劃為先導(dǎo)、以設(shè)計(jì)為紐帶、以招商和運(yùn)營(yíng)為中心。

　　同時(shí)，李永杰還介紹，公司自成立以來(lái)，長(zhǎng)期重視對(duì)人才的培養(yǎng)和激勵(lì)，因此人才隊(duì)伍較為穩(wěn)定。各公司的高層管理人員和一些中層骨干均在成立初期就加入公司，這讓管理團(tuán)隊(duì)較為穩(wěn)定，也使公司減少了因人員轉(zhuǎn)換帶來(lái)的低效率，為企業(yè)贏得客戶和不斷開(kāi)拓新項(xiàng)目，奠定了穩(wěn)固的人才和管理基礎(chǔ)。

　　此外，公司通過(guò)股份制改造，實(shí)施員工持股，進(jìn)一步穩(wěn)定了員工隊(duì)伍，為公司未來(lái)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！拔覀冇?00多個(gè)股東，全是自己的職工，凡是工作5年以上的，開(kāi)車(chē)的也有。大家多多少少都有一份，這個(gè)其實(shí)也是一個(gè)共同富裕的方法?！边@番話，讓我們看到強(qiáng)勢(shì)的李永杰也有溫情的一面。