房地產投資信托基金之門重啟 地產業(yè)融資或辟新徑

　　房地產投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門機構進行房地產投資經(jīng)營，并將投資綜合收益按比例分配給投資者一種信托基金。在本次《管理辦法》意見稿中REITS被定義為：“信托公司公開發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產和房地產相關權利為主要運用方向，并進行管理、處分的行為。”
　　“雖然方案正式出臺的日期還沒有確定，但我們也正在加緊準備。”詹衡陽告訴記者：“首先就是要在地產行業(yè)‘摸底’。”
　　詹衡陽是中原信托地產項目的工作人員，不久前，他所在的中原信托和中誠信托、北國投、聯(lián)華信托、衡平信托等5家信托公司被國家銀監(jiān)局召集，共同起草《信托公司房地產投資信托業(yè)務管理辦法（草案）》（以下簡稱《管理辦法》草案）。
　　雖然，意見稿并不是最終的REITS管理辦法，但此次草案的上報無疑給國內本土REITS征程重新打開了一道希望之門。
　　而這同時也意味著，處于融資困局中的地產行業(yè)也有望找到一個新的突破口。
　　融資困局上市無望、貸款無門可以說是目前開發(fā)商融資難的真實寫照。“多年來，眾多的開發(fā)企業(yè)基本上遵循的是一條自我積累、滾動開發(fā)的企業(yè)發(fā)展模式，形成了自有資金→銀行信貸→施工企業(yè)部分墊資→按揭回款的簡單資金循環(huán)鏈，其中任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生問題都有可能導致整個鏈條的斷裂。”河南財經(jīng)學院房地產系主任李曉峰告訴記者。
　　單一的融資渠道養(yǎng)成了開發(fā)商對商業(yè)銀行信貸的單一“路徑”依賴。
　　但是從去年開始，央行銀根緊縮，許多地產企業(yè)都出現(xiàn)了不同程度的資金缺口。因此，房地產業(yè)能否再造融資平臺，已成為性命攸關的頭等大事。
　　除去那些通過大量的貸款將銀行劫持的企業(yè)，在信貸緊縮的情況之下，IPO被諸多人士認為是當前房地產融資的重要選擇。
　　但是以河南為例，目前實現(xiàn)上市的只有鑫苑置業(yè)、陽光控股、中部大觀地產等3家企業(yè)。更多的企業(yè)依然面臨著融資困局。“雖然，理論上我們有著諸多融資渠道的選擇。銀行信貸、股權融資、發(fā)行企業(yè)債、信托資金、租賃融資等，但仔細考量，能夠進入實質性操作的寥寥可數(shù)。發(fā)行企業(yè)債，要經(jīng)過政府相關部門的嚴格審核，目前國內房地產界也只有華遠發(fā)過企業(yè)債，萬科發(fā)過可轉債；在《投資基金法》尚未問世前，國內的產業(yè)投資基金落地有難度；而證券市場融資，較高的門檻、運作成本和時間成本也令一些中小企業(yè)望而生畏。”嘉富誠資本公司副總裁楊建國告訴記者。
　　一位鄭州房地產開發(fā)公司投資部的負責人還向記者表示，目前公司旗下有許多項目急需開發(fā)資金。由于找不到合適的融資渠道，現(xiàn)在只能被迫低價轉讓手中項目。
　　顯然，在國內地產商普遍缺錢的情況下，如果有一個合法的金融中介能為地產企業(yè)募集資金，那么其發(fā)展?jié)摿o疑是巨大的。
　　“但是此類金融中介應該具有三方面的能力：一是獲取合法經(jīng)營資質的能力，二是具有與資本市場對話的能力，也就是說將房地產市場的特點翻譯成資本市場認可的語言；三是具有對當?shù)胤康禺a市場的判斷能力和對房地產項目的操作能力。”楊建國說，“其實能將這三種能力融于一身的機構并不多。”
　　REITS胎動其實，早在此次《管理辦法》草案出臺之前，一些投資中介機構就已經(jīng)在悄然籌備。
　　早在2007年年初，新鄭中原食品工業(yè)園與嘉富誠國際資本有限公司達成合作意向并簽署《中原食品工業(yè)園區(qū)產權式REITS物業(yè)投資代理協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，將共同成立“REITS指揮中心”，全面負責投資產品設計、商業(yè)策劃、REITS承銷。
　　當時國內媒體紛紛以“中國第一個產權式REITS將在鄭州誕生？”為題，來關注這一合作。
　　但此后，此事沒有了下文，據(jù)記者了解，其難產的原因就在于，這一合作難以通過相關金融監(jiān)管部門的審批。
　　據(jù)記者了解，當時在天津、上海、鎮(zhèn)江，許多地產項目和相關投資機構都醞釀過類似合作，但最終都因政策等原因未能成行。
　　“政策是最根本的原因，如果監(jiān)管部門不批準，那私下運作就有非法集資的嫌疑，這風險是投資中介機構承擔不起的。”楊建國解釋說。
　　早些時候，中國內地的信托公司曾試圖通過說服監(jiān)管部門批準降低信托單位金額下限和提高發(fā)行份數(shù)，以期擴大募集面，業(yè)內人士稱其為“準”RE－ITS.但由于這種做法造成銀行貸款轉向“過橋”，加大銀行風險，從而受到限制。
　　而此次，《管理辦法》草案出臺，顯示了金融監(jiān)管機構有意從政策層面為“REITS”解套的意圖。
　　但是，此次國家銀監(jiān)會將此類業(yè)務的經(jīng)營權限定在信托公司范圍內，而其他金融中介機構仍然無法介入此類業(yè)務。
　　雖然，意見稿并不是最終的REIES管理辦法，但中原信托等信托公司都在積極籌備REITS業(yè)務，一旦政策開閘，立刻出手。

　　誰得奶酪？
　　但是在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，對于資本市場上的這個最新動向，許多開發(fā)商似乎并不知情。但對記者透露的這條信息非常感興趣。反而紛紛向記者詢問并表示有最新動向一定告知他們。
　　畢竟，對于許多深陷融資困局中的地產企業(yè)來說，這說不定是一個難得的救命稻草。
　　但是不是意味著，所有的地產商都能分食這個奶酪呢？
　　據(jù)了解，此次意見稿中房地產投資信托業(yè)務仍要經(jīng)過銀監(jiān)會審批，之前的審批標準也并未有放松跡象。
　　“我們的首選合作對象是帶租約的寫字樓和商鋪，之所以要尋找?guī)ё饧s的物業(yè)，是由于帶租約物業(yè)能立即提供良好的現(xiàn)金流，而新建成物業(yè)由于其經(jīng)營的不確定性，對資金的募集會產生一定的影響。”詹恒陽說，“像百腦匯這樣的項目，就比較符合我們的標準。”
　　因此，中小開發(fā)商想要獲得REITS的青睞并不是件容易的事，或許對于這條新敞開的融資之路，中小開發(fā)商最終只能是“畫餅充饑”。
　　業(yè)內人士指出，REITS“嫌貧愛富”的本性注定其只會對優(yōu)質的寫字樓和商業(yè)項目感興趣，這些項目往往都是掌握在有實力的開發(fā)商手里。
　　“并不是所有信托公司都有機會與資質開展REITS業(yè)務。”中原信托的一位人士告訴記者，“因此我們現(xiàn)在的最大任務不是找客戶，而是首先獲得經(jīng)營資質。”