遠赴海外招聘 金地轉型“房地產(chǎn)+金融”

    美國時間4月19日，在美國西北大學的凱洛格商學院大講堂里，200余學生正在聆聽一位中國房地產(chǎn)老板的富有激情的招聘演講，考慮是否將簡歷投給這個東方國度的“最賺錢的行業(yè)”。

    張華綱，金地集團有限公司（以下簡稱“金地”，600383）總裁，正是演講臺上的主角。

    自4月9日登機赴美起，他帶領著招聘團隊，馬不停蹄地在美國斯坦福大學、哥倫比亞大學、哈佛大學、麻省理工大學、芝加哥大學、西北大學6所知名高校商學院進行專場招聘，尋找可以支撐金地未來金融戰(zhàn)略的高端人才。

    符合他心意的高端金融人才，一定要會從事房地產(chǎn)金融分析、投資分析、房地產(chǎn)基金管理。而這一切需求都源于張華綱為金地建立的新戰(zhàn)略——與瑞士銀行 （以下簡稱 “瑞銀”）合資成立的房地產(chǎn)基金投資公司（即離岸公司）——做人才儲備。

    轉型

    “房地產(chǎn)金融將成為金地新的戰(zhàn)略方向，新的利潤增長點。”張華綱這樣宣稱。

    繼年初宣布與瑞銀合作以來，他已為投資基金公司的籌備投入大量人力物力。此次遠赴重洋，網(wǎng)絡人才，也是這一“新的利潤增長點”奠基工程之一。

    在眾多地產(chǎn)公司 “瘋狂找錢”的近況下，張華綱否認金地“缺錢”。金地今年一季度財報也顯示，資金余額達到了62億，截至目前已獲取土地需要在未來支付的地價總額30億左右。另外，金地手中還有低利率的8億元銀行貸款。

    出資與瑞銀成立基金公司，在張華綱看來，能夠把公司價值最大化，而不是在信貸緊縮下，去尋求資金支持。他認為此舉能借助美國的金融優(yōu)勢與成熟的房地產(chǎn)開發(fā)成果，融合中國地產(chǎn)與金融。

    早在2004年，金地就已經(jīng)開始探索地產(chǎn)與金融結合發(fā)展的相關模式，與國際、國內(nèi)著名投資銀行、私募基金合作開發(fā)多元化的融資平臺。此次與瑞銀的合作，將實現(xiàn)金地獨立的運作基金投資業(yè)務，打造全新的海外融資平臺，這在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)尚屬先例。

    地產(chǎn)融資新途

    “無論外資通過何種方式進入，都被外匯管理局通過外匯結算牢牢把握。”北京世邦魏理仕投資部高級經(jīng)理黃建斌表示。

    自2006年始，監(jiān)管部門限外金牌不斷，《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（171號文件）、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄 （2007年修訂）》相繼出臺。但在美元較長時間貶值預期情況下，更多的國際游資開始流向亞洲等新興市場，瑞銀就位列其中。

    馬克。艾兵豪斯歸結投資中印房地產(chǎn)的原因是，“因為這兩個國家的經(jīng)濟仍在高速發(fā)展”。他表示：“事實上，一系列限外政策的實施，只是增加了外資進入的政策門檻，但市場形勢卻一直沒有變化，因此國內(nèi)房地產(chǎn)市場對于外資仍是具有較強的吸引力。

    高度的保密性、減免稅務負擔、無外匯管制等特點，是眾多公司與投資者選擇海外離岸公司投資模式的主要原因。

    據(jù)熟知此操作程序的業(yè)內(nèi)人士介紹，金地與瑞銀采用的這種模式，經(jīng)過商務部審批成立的離岸公司，其屬下的境外資金入境時只要通過外匯管理局進行外匯結算報批，就可以進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

    “而在國內(nèi)、國外兩端時，離岸公司資金在幣種兌換、資金調(diào)撥上有很大的自由，基本不受國內(nèi)外匯管制等政策影響。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理公衍奎表示，這種自由，提高了境內(nèi)外資金綜合利用的效率，降低了公司的運營成本。

    據(jù)其介紹，如果將來通過轉讓離岸公司股份再融資，則資金將不受任何外匯管制，直接進入內(nèi)地公司賬戶。但通過增資、涉外股東借款、轉股等方式再融資，則需向商務部報批。

    “其實調(diào)控只是暫時的，從長期來看，中國房地產(chǎn)市場是極具投資價值的。”剛剛從美國回來的張華綱一點不擔心。

    “國內(nèi)多年來雖然調(diào)控頻頻，但是總體收益率是不錯的，不管是毛利率，還是凈資產(chǎn)回報率都很好，這是他們看重的。”

    目前金地已經(jīng)完成基金所有法律文件和公司設立準備，并完成了在美國的路演，在5月和6月會繼續(xù)在中東、歐洲和亞洲進行路演。整個募集工作在按照計劃有序的進行。

    按照金地、瑞銀雙方計劃，一期募集金額將在2億~3億美元，雙方各占50％的比例，投資目標為國內(nèi)房地產(chǎn)的住宅項目。“金地將有沈陽的一個項目作為種子項目參選，其他項目都在市場上尋找，如果一期情況好，二期會增大到8億到10億美元。”對于募集資金的前景，張華綱十分看好。

    埋伏新人

    張華綱總算不虛此行，他說：“中國概念受到熱捧，從現(xiàn)場應聘情況來看，選擇面很寬。”

    金地集團人力資源部總經(jīng)理徐家俊已經(jīng)收到了很多來自美國高校的人才簡歷。他說：“很多在校的MBA，他們一般最少都有6年的從業(yè)經(jīng)驗，最多的甚至已工作12年，另外，他們的亞洲背景，對我們開展國內(nèi)房地產(chǎn)投資業(yè)務有很多便利條件。”金地也將通過電話等方式做進一步的溝通，人員配備會盡快到位。

    在國內(nèi)，金地的校園招聘之路開始于1996年，當初的“優(yōu)秀畢業(yè)生”們很多都成為今日集團和分公司的“要員”。但張華綱表示，“即將開始的房地產(chǎn)基金投資業(yè)務，國內(nèi)人才稀缺。即使有，成本也會很高”。于是，金地把目光撒向了海外。

    “四五年前我們就開始琢磨這個事，花了很長的時間”，張華綱認為，“雖然現(xiàn)階段大環(huán)境不太好，但是長期是看好的，我們認為好戲才剛剛開始，所以急切需要高端金融人才來發(fā)展新業(yè)務。”

    在赴美之前，張華綱還與這些美國高校的房地產(chǎn)研究中心取得聯(lián)系，下一步將爭取與這些高校房地產(chǎn)研究中心合作，對房地產(chǎn)投資和基金管理模式、房地產(chǎn)證券化和REITS研究、房地產(chǎn)企業(yè)的并購、中國地產(chǎn)行業(yè)與國際金融市場結合的可行模式等課題上進行廣泛合作研究。