燕郊抄底

　　作為北京樓市的次板塊、后花園，燕郊的房子一貫被視作投資者的雞肋?！皾q得最快的地方，也往往跌得最快?！边@是否將成為燕郊應(yīng)對北京樓市風(fēng)云變幻的一個魔咒，它到底有多大的投資價值？

　　采寫|《小康·財智》記者 劉彥華

　　燕郊，與北京僅潮白河一河相隔，近幾年來，一直扮演著補缺北京低端住宅市場的重要角色，其房價走勢也一直與北京樓市的漲跌保持著高度的一致性，牽動著萬千北京購房者的神經(jīng)。

　　近期，有關(guān)燕郊樓盤大幅降價的報道、廣告層出不窮，不少開發(fā)商也在通過各種渠道向購房者喊話，“這個已經(jīng)是抄底價了！”但事實如何呢？燕郊房價真降，還是“假摔”？燕郊的房子到底還有多大的投資價值呢？

　　30%的降幅

　　“漲得最快的地方，也往往跌得最快。”中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉這樣告訴記者。隨著政策的持續(xù)調(diào)控，曾經(jīng)領(lǐng)漲2009年樓市的燕郊板塊，現(xiàn)在也開始無可避免地進入領(lǐng)跌的通道。據(jù)了解，在燕郊板塊標桿大盤天洋城一次性降價30%的引領(lǐng)下，燕郊樓市正在上演一波集體降價潮。

　　“我們現(xiàn)在推出的主要是73號樓，大概有100套左右，均價是7800元/平方米。之前開盤的74號樓和76號樓均價是11000元/平方米，一下子降了3000多元?！碧煅蟪鞘蹣翘幍囊晃还ぷ魅藛T這樣告訴記者。上上城是北京人較為熟悉的又一樓盤，曾于4月份與天洋城一起突破了均價萬元大關(guān)，記者從該樓盤售樓處了解到，目前該樓盤的售價為7000元/平方米，降幅達36.36%。另外，像天子莊園、鳳凰國際等樓盤也進行了不同幅度的降價。

　　然而，記者了解到，并非燕郊目前在售的所有樓盤都在降價。燕京航城，因請大S做代言而被人們所認識，曾在4月份房價高位時喜獲驚人銷售業(yè)績。該樓盤目前的報價為8200元/平方米，與開盤報價相比，不僅沒有下降，反而出現(xiàn)了小幅上揚。對此，該樓盤的銷售人員的解釋是，“我們主打的是燕郊首席精裝大盤，這個報價已經(jīng)包含了高達每平方米800元的裝修費用。其他樓盤前段時間漲得非?？?，而我們的樓盤一直都是平穩(wěn)上升的?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，自新政推出以來，燕郊樓市的成交量下降了約七成，迫使一些開發(fā)商不得不降價，但具體到各個樓盤，它們的環(huán)境、品質(zhì)、戶型不同，降價的幅度也必然不同。另外，還有一些樓盤也可能是擔(dān)心引起前期購房者的抵觸或者影響樓盤的品質(zhì)形象，不太敢明目張膽的降價。

　　房價是不是已經(jīng)降到底了？下一步還有降價的可能嗎？天洋城售樓處一名工作人員非常明確地告訴記者，“11000元/平方米的房子現(xiàn)在賣7800元/平方米，已經(jīng)是抄底價了，不可能再降了。”

　　然而，多位業(yè)內(nèi)人士表示，這個問題現(xiàn)在還不好說，一般而言，燕郊房價達到通州的70%是比較合理的水平。同時，燕郊房價的松動，刺激的是北京的剛性購房需求，如果這波降價潮能夠帶來成交量的大幅增加，則說明價格調(diào)整基本突破了這部分剛性需求者的心理承受防線，北京樓市打破僵局也將不遠。

　　但就目前的市場表現(xiàn)看，近一個月的時間，燕郊樓市成交量并未出現(xiàn)大幅增加，市場更傾向于把這次價格下調(diào)解讀為“這屬于小恩小惠式的降價，下一步還會有實質(zhì)性降價”，市場觀望情緒更加濃重。

　　不是北京的北京

　　雖然行政上隸屬于河北省三河市，但是燕郊樓市自始至終都彌漫著一股濃郁的北京味兒。

　　作為“北京的后花園”，燕郊擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢，與北京通州僅隔著一條潮白河，距天安門直線距離30公里，距CBD約20公里，燕郊西北距首都國際機場25公里。

　　近幾年，隨著北京房價的持續(xù)快速上漲，很多人認為在北京買房已成夢想。在這種背景下，燕郊依托緊挨北京、房價相對較低、交通便利等優(yōu)勢，成就了自己的樓市神話。

　　2004年，北京確立“兩軸兩帶多中心”多層次空間新發(fā)展模式，使得京城經(jīng)濟向東偏移，促進了以燕郊為代表的京東樓市發(fā)展。2006年10月，兩院院士、清華大學(xué)吳良鏞教授主持的《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究二期報告》提出京津冀地區(qū)為“首都地區(qū)”的概念，并提出了建立“新七環(huán)”的設(shè)想，將京冀交界處連接起來。“劃歸北京”呼聲隨之再度高漲，在一定程度上，推動了新一輪的燕郊置業(yè)潮，燕郊房價也迅速從2003年每平方米1500元上漲到2007年的每平方米6200元，短短4年時間增長了3倍多。即便如此，與北京過高的房價相比，燕郊房價依然吸引力十足。

　　燕郊屬于北京的次板塊，房價的漲跌更容易受到一些信息的影響，今年上半年的這波上漲行情更是如此。今年兩會期間“北京地鐵有望延伸至河北”的消息頓時引爆燕郊樓市，據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這一消息剛剛傳出，考慮到燕郊購房的客戶就上漲了兩成，以上上城為代表的燕郊樓盤也迅速在4月份沖破萬元大關(guān)。隨后，在北京夏季房展會期間，又傳出《京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃》有望今年出臺的消息是對燕郊樓市的又一大利好。也因此，時至今日，當反思這波樓市行情時，業(yè)內(nèi)人士對燕郊樓市的評語多為“過度炒作北京概念”。

　　而事實上，有關(guān)京廊地鐵的修建開工問題還只是計劃中，尚無具體的時間表，而《京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃》也僅僅是個藍圖，尚未正式出臺。河北省房協(xié)會會長張鳳珠多次提醒人們，“吸取海南島的教訓(xùn)，不要對這個規(guī)劃抱有太強烈的投機心態(tài)，不要使河北省的房地產(chǎn)出現(xiàn)炒作現(xiàn)象，以免為之付出慘痛代價。”

　　燕郊置業(yè)的理由

　　燕郊房價上漲有其必然性和合理性，與北京房價存有較大差距就是其最大的優(yōu)勢。從2003年起到2006年燕郊房價與北京樓市一直保持著3000～5000元差距，并且近幾年價格差距在逐漸拉大。以目前兩地房價差距計算，同樣購買一套60平方米左右的住宅，燕郊要比北京便宜100多萬，對于月收入三四千元的一般工薪階層而言，用每天多花幾十分鐘的時間去節(jié)省這100多萬元的支出是非常合算的。

　　買房送戶口是燕郊樓市吸引購房者的又一原因。本地戶口為購房者結(jié)婚、生子、創(chuàng)業(yè)、工作提供了諸多方便，給了人們家的歸屬感。但是記者向三河市公安局戶籍科了解情況得知，并非所有的社區(qū)都可以在燕郊落戶，目前可以辦理燕郊戶口的社區(qū)約有十幾個，而且僅購買新房才能辦理該業(yè)務(wù)，購買不同大小的住宅，可辦理戶口人數(shù)也不同，60平米以下一個名額，70～80平米兩個名額，80平米以上三個名額，110平米以上四個名額。如有落戶需要，購房者在購房前最好向相關(guān)部門咨詢清楚。

　　借勢北京，從理論上講無可厚非，但是如果過度依賴北京概念，則很容易被解讀為炒高房價，從而招致諸多批評。雖然記者也很希望了解當?shù)叵嚓P(guān)政府部門對燕郊樓市的發(fā)展狀況持何種態(tài)度，但因其認為該問題過于敏感，拒絕了采訪申請。

　　雖然不愿意說，但是面對這么大的輿論壓力，相信當?shù)叵嚓P(guān)政府部門也應(yīng)認識到了問題的嚴重性，從近期政府的一些舉動看，當?shù)卣m然沒有像有些人呼吁的那樣“忘記北京”，但是至少在努力做到“借勢但不過度依賴北京”。

　　提及燕郊，人們很容易想起瘋狂的樓市，而忽視其經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的身份。其實，近幾年燕郊樓市能夠如此快速繁榮發(fā)展，不只有北京概念這個外力推動，還有著堅實的經(jīng)濟實力作支撐。

　　燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)于1982年經(jīng)河北省人民政府批準正式成立，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已成功引進了中興通訊、漢王制造、世原汽車等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)，以汽車配件業(yè)為龍頭的現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)、以大型物流為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及以影視制作、美術(shù)動漫為龍頭的文化產(chǎn)業(yè)成為支撐燕郊地區(qū)經(jīng)濟健康高速發(fā)展的三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，2009年全年，燕郊共運作千萬元以上項目180余個，計劃總投資500多億元，共完成地區(qū)生產(chǎn)總值188億元，增速高達30%。

　　如今的燕郊，可以說是一片投資興業(yè)的熱土，一座正在崛起的新城，而這一切又都為燕郊樓市增添了巨大含金量和吸引力。

　　有得必有失

　　雖然無人公布過燕郊購房人群結(jié)構(gòu)，但毋庸置疑的是，外地購房者，尤其是在CBD上班的工薪階層充當著燕郊樓市剛性需求的主要力量，他們考慮購買燕郊住宅的決定性因素除了價格外，主要是交通、配套和生活環(huán)境。

　　如今的燕郊樓市能夠如此風(fēng)生水起，“30分鐘到國貿(mào)”這句宣傳語功不可沒。930路公交車作為往返于燕郊與北京之間的主要公共交通工具，雖然已經(jīng)開設(shè)了多條支線，增加了班次，但是仍然不能滿足龐大的需求。而且，從郎家園站出發(fā)坐930路公交車到燕郊，不堵車也要40分鐘。出行費用，如果按22個工作日計算，按照930路公交加地鐵早晚來回，則每個月光坐車至少要300多元。坐公交的人抱怨，開車的人也不滿，“開車上班也不合算，我每天光油錢就要100多元，一個月就是2000多元，還不如在市區(qū)租房方便?！?/p>

　　在這里生活，人們離不開網(wǎng)絡(luò)、學(xué)校、醫(yī)院、商場等生活設(shè)施。當?shù)貥I(yè)主向記者抱怨最多的，除了交通出行，就是生活配套?！拔覀冃^(qū)附近5公里內(nèi)就沒有小學(xué)、郵局、醫(yī)院，甚至連家上點檔次的餐館也很少?！币晃痪幼≡谘嗑┬^(qū)的業(yè)主這樣告訴記者，“生活實在太不方便了?！?/p>

　　作為一個縣級市三河市下屬的一個開發(fā)區(qū)，燕郊的交通環(huán)境、生活配套設(shè)施必然與習(xí)慣了北京大都市生活的購房者需求之間存有很大差距，燕郊也一直非常注重改善本地區(qū)的交通環(huán)境和公共設(shè)施建設(shè)。據(jù)了解，僅2009年，燕郊就實施了唐通線等多條連接通州的交通改造項目，同時可直接對接?xùn)|六環(huán)的密涿支線高速公路工程已進入全面建設(shè)階段。

　　此外，樓盤開發(fā)商開始在加強社區(qū)配套提升居住舒適度方面下大工夫，以便增加樓盤競爭籌碼。據(jù)了解，匯福地產(chǎn)目前正在傾力打造納丹堡商業(yè)街，希望可以使得納丹堡和普羅旺斯周邊發(fā)展成為京東主要核心消費地帶。而在燕北區(qū)域，這里已初步建立了免費醫(yī)療和濕地養(yǎng)療為主體的全新社區(qū)醫(yī)療體系，居住在住達·星河185的業(yè)主，皆可享受到免費醫(yī)療、體檢和健康服務(wù)。天洋城售樓處的一位職員稱，“現(xiàn)在的購房者非?？粗厣钆涮?，再加上通州要建現(xiàn)代化國際新城，將會有越來越多的大企業(yè)入駐通州，燕郊也會成為他們員工置業(yè)的首選，我們肯定要在社區(qū)配套建設(shè)方面下大工夫?！?/p>

　　記者手記：

　　記者聽取網(wǎng)友建議，選擇了7月28日上午9點到郎家園坐930路公交車到燕郊實地探訪，沒想到還是要等到第二輛車才找到座位。據(jù)一位930常客介紹，記者的運氣還不錯，平時上下班的高峰時段他只求能擠上車。

　　在天洋城售樓處聽了售樓小姐10多分鐘的樓盤講解后，記者本打算到四周隨便走走，看一下周邊環(huán)境。沒想到，剛走出售樓處大門，就被一位在此蹲守的自稱維多利亞項目業(yè)務(wù)員的人盯上了。為了能將記者帶往其項目的售樓處“看一看”，這位業(yè)務(wù)員愣是勸了記者一刻多鐘。據(jù)這位業(yè)務(wù)員介紹，他們每天都有任務(wù)，而且每個被拉進去的顧客必須在售樓處完整地聽完樓盤介紹，或者留下聯(lián)系方式，否則都不能算完成任務(wù)。

　　燕郊置業(yè)的優(yōu)劣勢比較

　　優(yōu)勢 劣勢

　　1、地理位置優(yōu)越，是距離北京最近的一個正在發(fā)展中的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，距CBD約20公里路程，燕郊西北距首都國際機場25公里；

　　2、交通相對便利，930路公交車開設(shè)了多條支線，且增加了班次，每隔十幾分鐘就有一班車；2009年實施了唐通線等多條連接通州的交通改造項目，同時可直接對接?xùn)|六環(huán)的密涿支線高速公路工程已進入全面建設(shè)階段；

　　3、與北京過高的房價相比，燕郊房價較低，比較適合一般工薪階層購房需求；

　　4、買房送戶口，給購房者工作生活、子女教育等提供便利；

　　5、教育資源較為豐富，資質(zhì)頗受業(yè)主好評。擁有眾多知名院校，如中央美院等知名學(xué)府，同時，基礎(chǔ)教育也在逐步完善。 1、公共交通工具過于單一，開車出行費用不菲，且經(jīng)常堵車。往返燕郊與國貿(mào)之間的公交車只有930路，無法滿足龐大的出行需求；若選擇開車出行，一般的上班族每月交通費用就需2000多元；并且路況并不十分通暢，尤其是上下班的高峰期，堵車現(xiàn)象嚴重；

　　2、大部分小區(qū)偏小，沒有會所、醫(yī)院、商場等基本的服務(wù)機構(gòu)，生活設(shè)施不健全；

　　3、地區(qū)公共服務(wù)水平有待進一步提高，比如街道衛(wèi)生；

　　4、輕軌M6號線引入燕郊尚處于規(guī)劃中，屬概念炒作，雖然日前燕郊管委會主任谷正海已表態(tài)，今年將正式啟動輕軌M6號線引入燕郊的規(guī)劃對接工作，但尚無明確時間表；

　　5、社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平較差，個別社區(qū)業(yè)主反映，經(jīng)常出現(xiàn)斷水、斷電問題。