地產(chǎn)邊緣:無風(fēng)險REITs模式 中國也可以有

2009-09-15 19:44:11      王戈宏

  王戈宏/文

  六月中旬,美國的資本市場依然低迷,上市融資的前景無法樂觀,于是很多公司推遲或取消上市,但有兩家REITs竟逆勢而上,在紐交所掛牌上市,并獲得投資者追捧。它們宣稱沒有信用風(fēng)險!因為它們或者把物業(yè)租給政府,或者是投資政府擔(dān)保的物業(yè)貸款產(chǎn)品。

  第一家叫“政府物業(yè)收益性信托”(Government Properties Income Trust,簡稱GOV),專門為政府建造寫字樓,然后長期租賃給政府。其擁有的29棟辦公樓中,25棟租給聯(lián)邦政府,剩下的租給州政府。

  正由于它的物業(yè)長期租給政府,因此它在業(yè)績陳述報告中強調(diào)其經(jīng)營風(fēng)險“極低”,平均年收益率為9%。

  另一個好消息是,奧巴馬所代表的民主黨推崇“大政府,大機構(gòu)”概念,因此本屆政府對寫字樓的需求將龐大而穩(wěn)定。而GOV恰好有35%的寫字樓位于華盛頓。

  在中國,政府機構(gòu)通常自行興建并擁有辦公樓。但在美國,各級政府的物業(yè)都是租賃的。在以往的專欄中,我們提到,美國監(jiān)獄也采用開發(fā)商建造、投資人擁有、政府租賃的模式(詳情參考本刊2008年2月號)。這都是美國特色。

  由于政府租賃比商業(yè)租賃穩(wěn)定很多,而且政府倒閉的情況也不多見。因此這是一個很好的投資,現(xiàn)金流也穩(wěn)定。在金融危機的背景下,能提供穩(wěn)定現(xiàn)金回報的項目少之又少。難怪其一上市便被投資人追捧。

  第二家做的事情同樣和政府有關(guān)。它叫CYS投資(Cypress Sharpridge Investments, Inc. ),是一家房貸信托(mortgage REITs)。

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