保利地產(chǎn)預(yù)售貴賓卡 律師指其非法融資

　　保利月收"意向金"4000余萬(wàn) 開(kāi)發(fā)商扎堆預(yù)售貴賓卡

　　【新民網(wǎng)·獨(dú)家報(bào)道】“交2萬(wàn)塊辦理貴賓卡就可以優(yōu)先選房，還可以享受優(yōu)惠”，近來(lái)，隨著上海樓市回暖，預(yù)售貴賓卡的房產(chǎn)控銷手法頻頻出現(xiàn)。

　　以滬上某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為例，該開(kāi)發(fā)商僅6月開(kāi)盤的房源收取以貴賓卡為噱頭的“意向金”就達(dá)4000多萬(wàn)元。

　　保利月收“意向金”4000余萬(wàn)元

　　6月20日，近千位持貴賓卡的購(gòu)房者云集浦東新區(qū)秀沿西路的“保利·林語(yǔ)溪”售樓處，距離搖號(hào)處百米外的入口，數(shù)十名保安牢牢把關(guān)，沒(méi)有貴賓卡一律不準(zhǔn)入內(nèi)。同樣的一幕發(fā)生在一周后，保利地產(chǎn)另外一處房源“保利葉上海”的開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)。

　　“賣貴賓卡做控銷”成為保利地產(chǎn)普遍使用的手法，記者了解到，6月開(kāi)盤的保利地產(chǎn)下屬5處房源，統(tǒng)統(tǒng)采用了預(yù)售“貴賓卡”的銷售形式。經(jīng)記者初步統(tǒng)計(jì)，僅以公寓住宅為例，保利林語(yǔ)溪預(yù)售2萬(wàn)元貴賓卡1400張左右；保利葉上海預(yù)售2萬(wàn)元貴賓卡400張左右；保利海上五月花預(yù)售2萬(wàn)元貴賓卡100余張；保利家園預(yù)售1萬(wàn)元貴賓卡200余張；保利西子灣預(yù)售2萬(wàn)元貴賓卡100余張，累計(jì)價(jià)值逾4000萬(wàn)元。(以上售卡數(shù)來(lái)自各樓盤銷售人員介紹)

　　根據(jù)上述樓盤的規(guī)定，購(gòu)房者預(yù)購(gòu)了貴賓卡才可以在樓盤開(kāi)盤日優(yōu)先選房，并且可以享受一定幅度的優(yōu)惠。如果購(gòu)房者放棄買房，按照合同規(guī)定，貴賓卡的“意向金”將在60天內(nèi)退款，不支付利息；如果選房成功，“意向金”可以直接沖抵購(gòu)房金。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)售貴賓卡做控銷已經(jīng)成為了“保利模式”，雖非其原創(chuàng)，但是保利地產(chǎn)的整齊劃一的做法為滬上其它樓盤制定銷售策略提供了風(fēng)向標(biāo)。

　　“貴賓卡”風(fēng)愈演愈烈

　　雖然保利地產(chǎn)熱衷使用貴賓卡的模式進(jìn)行房產(chǎn)銷售，但這絕對(duì)不是其專利。隨著樓市回暖、“貴賓卡”的優(yōu)勢(shì)漸顯，近期開(kāi)盤的樓盤不論地段和市場(chǎng)情況，紛紛趁機(jī)預(yù)售貴賓卡收取意向金。

　　浦東機(jī)場(chǎng)板塊的天和湖濱家園提前對(duì)外辦理貴賓卡，每張2萬(wàn)元，連續(xù)三期都沒(méi)有選中才能退款；普陀區(qū)陜西北路1688號(hào)高端住宅樂(lè)活居預(yù)售每張2萬(wàn)元的貴賓卡，開(kāi)盤之前共售出近百?gòu)?；上周末開(kāi)盤的松江海派青城和九成湖濱也不約而同地采用了預(yù)售貴賓卡的方式……

　　而最為引人注目的則是7月2日開(kāi)盤的浦東中環(huán)板塊中冶尚城，該樓盤推出的三期324套房子，參加搖號(hào)的購(gòu)房者全部是預(yù)付10萬(wàn)元意向金的VIP客戶，意向金比2萬(wàn)元的“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”足足翻了5倍。

　　部分尚未開(kāi)盤的樓盤也已經(jīng)打出了“申領(lǐng)VIP卡，提前選房”的宣傳口號(hào)，豪都新城、綠地東上海等均推出不同價(jià)位的“貴賓卡”。

　　“預(yù)售貴賓卡不是新鮮事了”，某房產(chǎn)代理公司工作人員告訴記者，“每一波樓市高潮，這樣的模式都會(huì)流行”。2003年、2005年、2007年都出現(xiàn)過(guò)“貴賓卡門檻”風(fēng)行的局面，該業(yè)內(nèi)人士表示，“行情好了，搶房潮出現(xiàn)，設(shè)置貴賓卡門檻一舉數(shù)得，何樂(lè)而不為？”

　　此外，“訂購(gòu)單”、“##房會(huì)”、“尊榮身份”等各種名目以收取訂金為目的的控銷手法也為開(kāi)發(fā)商們青睞。(新民網(wǎng)記者 王曉慶)

　　律師：開(kāi)發(fā)商以預(yù)售貴賓卡之名 行非法融資之實(shí)

　　【新民網(wǎng)·獨(dú)家報(bào)道】日前，滬上某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被曝月收購(gòu)房貴賓卡“意向金”數(shù)千萬(wàn)。以購(gòu)買貴賓卡可以優(yōu)先選房、享受優(yōu)惠為噱頭的“貴賓卡模式”被多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商效仿，滬上樓市再掀“貴賓卡熱”。

　　就此現(xiàn)象。上海市申房律師事務(wù)所主任孫洪林律師告訴記者，在開(kāi)盤之前預(yù)售貴賓卡行為實(shí)際上是“以預(yù)售貴賓卡之名，行非法融資之實(shí)”。根據(jù)相關(guān)商品房預(yù)售條例規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在獲得預(yù)售許可證之前的銷售行為皆屬于違法行為。

　　“這有非法占用資金、變相吸儲(chǔ)的嫌疑”，上海杜躍平律師事務(wù)所杜躍平律師說(shuō)道，保利集團(tuán)這種行為有借發(fā)卡的形式變相吸儲(chǔ)的嫌疑。由于資金的占用會(huì)產(chǎn)生法定滋息，但是開(kāi)發(fā)商變相吸納大額資金，不交待資金去向，并且不具備金融經(jīng)營(yíng)許可資質(zhì)，因此，“保利此舉屬于‘不當(dāng)?shù)美?，杜躍平律師說(shuō)道。

　　但是，杜躍平律師也坦言，從預(yù)付訂金的角度來(lái)說(shuō)，目前并沒(méi)有具體的法律條文對(duì)其進(jìn)行限制，“這屬于法律的‘灰色地帶’，不違法但是不合理”。

　　孫洪林律師告訴記者，如何從立法、執(zhí)法等方面出發(fā)杜絕預(yù)售貴賓卡制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，是擺在各方面前的一個(gè)重要問(wèn)題。

　　除此之外，購(gòu)房者若不滿貴賓卡制度，如何保障權(quán)益？多位律師稱，該貴賓卡合同屬于典型的霸王條款，購(gòu)房者應(yīng)該提出對(duì)條款的異議，可以付諸法律，要求開(kāi)發(fā)商返還意向金并支付利息。(新民網(wǎng)記者 王曉慶)

　　業(yè)主：辦卡容易退卡難 同一樓盤貴賓卡不能通用

　　【新民網(wǎng)·獨(dú)家報(bào)道】“說(shuō)好開(kāi)盤一個(gè)月內(nèi)可以退卡，可是都過(guò)了60天，還以各種理由搪塞不退卡”，一位保利葉上海的選房人告訴記者，花2萬(wàn)元辦了一張貴賓卡，本來(lái)以為可以優(yōu)先選房，可最終因?yàn)閮r(jià)格貴得太離譜而放棄買房子，可是此前說(shuō)好的退卡，卻一拖再拖。

　　銷售人員極力勸說(shuō)辦卡

　　“只是把你買房子的錢提前拿出來(lái)而已”，保利海上五月花的銷售人員勸說(shuō)欲購(gòu)房的市民王小姐，“辦卡即能優(yōu)先選房，又能享受優(yōu)惠，一舉兩得”。

　　據(jù)悉，隨著滬上樓市的回暖，開(kāi)發(fā)商紛紛借預(yù)售貴賓卡搞控銷。部分樓盤甚至規(guī)定只有購(gòu)買了上萬(wàn)元的“貴賓卡”才有資格參與開(kāi)盤選房。開(kāi)發(fā)商用“辦卡有優(yōu)惠”、“可優(yōu)先選房”等噱頭吸引購(gòu)房者提前支付“意向金”。

　　經(jīng)記者初步統(tǒng)計(jì)，僅以6月開(kāi)盤的公寓住宅為例，保利林語(yǔ)溪預(yù)售2萬(wàn)元貴賓卡1400張左右；保利葉上海預(yù)售2萬(wàn)元貴賓卡400張左右；保利家園預(yù)售1萬(wàn)元貴賓卡200余張；樂(lè)活居預(yù)售2萬(wàn)元貴賓卡100張左右……

　　“你可以多辦幾張，這樣搖號(hào)中簽的機(jī)率更高”，保利海上五月花的銷售人員不停地游說(shuō)選房人辦卡。

　　辦卡容易退卡難

　　按照貴賓卡辦理合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在開(kāi)盤后60天內(nèi)退還“意向金”，“已經(jīng)60天過(guò)去了，我去退卡，對(duì)方說(shuō)要按照卡號(hào)來(lái)排隊(duì)退還，每周只能退4-5張卡，還要排隊(duì)”一位保利葉上海的選房人在業(yè)主論壇里發(fā)帖抱怨。

　　“本來(lái)60天就沒(méi)有利息了，現(xiàn)在還借故拖欠”，該業(yè)主論壇里多位業(yè)主表示“辦卡容易退卡難”。同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在保利林語(yǔ)溪、海派青城等樓盤的業(yè)主論壇里，“所謂意向金，我不買房了就應(yīng)該退，憑什么無(wú)息占用我們的錢”

　　此外，還是以保利葉上海為例，記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)上了解，該盤分別在4月、5月、6月各開(kāi)盤一次，總推房源848套，每次開(kāi)盤需要購(gòu)房者重新辦理貴賓卡，不能續(xù)用。6月28日，一位韋姓業(yè)主在保利葉上海開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)向記者抱怨，“上次的錢還沒(méi)退，這次又要花4萬(wàn)元辦兩張卡，保利無(wú)息征用了我近十萬(wàn)塊錢。”

　　業(yè)主紛紛認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商為了資金周轉(zhuǎn)而耍的小伎倆，利用時(shí)間差借業(yè)主的錢來(lái)互相拆借。在預(yù)付定金之外又加了一道“訂金”的門檻，“想方設(shè)法圈錢”，保利林語(yǔ)溪某業(yè)主向記者說(shuō)道。(新民網(wǎng)記者 王曉慶)