摘牌新三板 物業(yè)公司蜂擁港股

8月上旬，旭輝控股（00884.HK，以下簡(jiǎn)稱“旭輝”）旗下物業(yè)公司——永升生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“永升生活”）在香港聯(lián)交所遞交了上市招股書(shū)，在此之前，這家公司在新三板掛牌不足一年，2018年3月選擇終止新三板掛牌。

永升生活控股股東為旭輝控制人林中、林峰及林偉三兄弟。旭輝集團(tuán)總裁林峰對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，永升生活之所以選擇從新三板摘牌，就是為了赴港上市，自今年年初開(kāi)始籌劃，預(yù)計(jì)永升生活在今年年底或明年年初能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立上市。

借助互聯(lián)網(wǎng)東風(fēng)，國(guó)內(nèi)的物業(yè)公司自2015年以來(lái)迎來(lái)了一波資本風(fēng)口，紛紛掛牌新三板或者赴港上市，其中由于審核時(shí)間短、無(wú)盈利指標(biāo)要求、資產(chǎn)要求低等特點(diǎn)，門(mén)檻最低的新三板是物業(yè)公司最為集中的資本平臺(tái)。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有63家物業(yè)公司掛牌新三板，8家登陸港股，只有1家在A股上市。

但是，對(duì)于諸多物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，新三板僅僅是其進(jìn)一步資本動(dòng)作的跳板，不少物業(yè)公司都在新三板掛牌一段時(shí)間后選擇摘牌。在永升生活之前，已有遠(yuǎn)洋億家、新大正物業(yè)、恒昌物業(yè)、銀城物業(yè)、美易家、天驕股份、嘉寶股份等諸多物業(yè)公司宣布在新三板摘牌，而大多數(shù)摘牌的企業(yè)均有下一步的資本安排。

港股，已經(jīng)成了物業(yè)公司競(jìng)相追逐的資本平臺(tái)。今年以來(lái)，赴港上市的物業(yè)公司估值屢創(chuàng)新高，已上市的物業(yè)公司市盈率也在走高，物業(yè)公司整體市盈率表現(xiàn)跑贏港股主板。第一物業(yè)（北京）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“第一物業(yè)”）總經(jīng)理劉培慶對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前香港確實(shí)是物業(yè)公司最為青睞的上市平臺(tái)。

香港股票分析師協(xié)會(huì)副主席潘鐵珊認(rèn)為，新三板的活躍度太低，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)基本不具備融資功能，而在市場(chǎng)較為震蕩的大環(huán)境下，受到調(diào)控政策影響相對(duì)較小、盈利穩(wěn)定且業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快的物業(yè)公司抗跌性更強(qiáng)，受到香港中長(zhǎng)期基金的青睞，“越來(lái)越多的物業(yè)公司去香港上市會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。”

　摘牌新三板

相對(duì)于已經(jīng)上市的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，永升生活的規(guī)模并不大。招股書(shū)顯示，截至2018年3月31日，永升生活擁有合約建筑面積約3770萬(wàn)平方米。

但在新三板平臺(tái)，永升生活能擠進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模前十。新三板在線研究院2017年的統(tǒng)計(jì)顯示，按照營(yíng)收計(jì)算，規(guī)模排名靠前的新三板掛牌物業(yè)公司分別是保利物業(yè)、遠(yuǎn)洋億家、嘉寶股份、一卡通、天驕股份、第一物業(yè)、永升物業(yè)、世聯(lián)君匯、開(kāi)元物業(yè)等，新三板在線研究院還將這9家列為具備沖刺IPO潛力的新三板物業(yè)公司。

而半年時(shí)間過(guò)去，上述9家公司中，目前已經(jīng)有4家選擇從新三板摘牌。

目前在新三板掛牌的物業(yè)公司規(guī)模參差不齊，但往往中大型規(guī)模的物業(yè)公司掛牌的原因是把新三板作為階段性目標(biāo)，后續(xù)將登陸主板或者IPO。“很多物業(yè)公司在新三板掛牌往往不是為了融資，因?yàn)樾氯辶鲃?dòng)性較差，只是當(dāng)作一個(gè)跳板。中大型規(guī)模的企業(yè)里，我預(yù)計(jì)有80%的企業(yè)都是這樣打算的。如果沒(méi)有持續(xù)的紅利，比如流動(dòng)性充裕起來(lái)，融資功能加大，或者政策上的傾斜，一般都會(huì)選擇摘牌。”劉培慶說(shuō)。據(jù)他了解，目前仍有一些新三板物業(yè)公司考慮摘牌，轉(zhuǎn)投其它資本渠道。

由于融資功能有限，在新三板掛牌的物業(yè)公司融資動(dòng)作較少，或融資規(guī)模較小。例如，永升物業(yè)在掛牌期間僅進(jìn)行了一次融資，募集1.04億元資金用于公司信息化建設(shè)；今年3月份終止掛牌的遠(yuǎn)洋億家，在掛牌期間對(duì)外展開(kāi)了7次收購(gòu)以擴(kuò)大規(guī)模，但也僅募資一次，其曾于2017年4月宣布以每股3元的價(jià)格發(fā)行400萬(wàn)股，共募集資金1200萬(wàn)元，全部被遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)。

對(duì)于從新三板退市一事，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明曾對(duì)外表示，并無(wú)特別原因，不過(guò)他也表示新三板市場(chǎng)不活躍，遠(yuǎn)洋億家在新三板“顯得個(gè)頭大”，至于會(huì)不會(huì)選擇在其他市場(chǎng)尋求上市，遠(yuǎn)洋并不迫切，目前關(guān)鍵還是發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)。

藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）旗下的物業(yè)平臺(tái)嘉寶股份于2016年1月在新三板掛牌，今年6月對(duì)外宣布終止掛牌。外界均猜測(cè)嘉寶股份后續(xù)擬在香港上市，東吳證券8月份的研報(bào)也提到，嘉寶股份擬發(fā)行境外上市外資股（H股）股票并申請(qǐng)?jiān)谙愀勐?lián)交所主板上市交易。嘉寶股份方面則對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，從新三板退下后的其他資本打算，目前還沒(méi)有確定的方案，不便對(duì)外公布。

協(xié)信旗下的物管平臺(tái)天驕股份，今年2月終止在新三板掛牌，這家公司曾經(jīng)的計(jì)劃是注入A股上市公司獅頭股份，借此完成物業(yè)資產(chǎn)A股資產(chǎn)證券化，但此后獅頭股份終止了此次資產(chǎn)重組。協(xié)信方面對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，天驕股份后續(xù)肯定會(huì)尋求證券化，但具體時(shí)間和方式以公告為準(zhǔn)。

蜂擁港股

對(duì)于從新三板摘牌并且計(jì)劃登陸資本市場(chǎng)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，去A股或者港股是擺在面前的兩條選擇。

但A股的門(mén)檻高，已經(jīng)有數(shù)家物業(yè)公司尋求A股上市失敗，例如今年在香港上市的碧桂園服務(wù)就是“棄A赴港”，目前A股物業(yè)的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的南都物業(yè)林峰透露，永升生活當(dāng)初進(jìn)入新三板就是希望通過(guò)綠色通道轉(zhuǎn)入主板上市，但此后發(fā)現(xiàn)這條道路行不通，“A股其實(shí)也不太歡迎物業(yè)公司。”

在這種情況下，永升生活選擇赴港上市。“我們?nèi)ジ酃删褪窍Ｍ苡姓５娜谫Y渠道，然后做大規(guī)模。選擇哪個(gè)平臺(tái)上市，是看哪個(gè)資本市場(chǎng)能夠更長(zhǎng)遠(yuǎn)地支持企業(yè)發(fā)展，雖然A股估值高，但是我們覺(jué)得上市不是套現(xiàn)，未來(lái)港股平臺(tái)在公司發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于企業(yè)債融資、企業(yè)發(fā)展都會(huì)有很大的推動(dòng)作用。”林峰說(shuō)。

今年以來(lái)，赴港上市的物業(yè)公司估值屢創(chuàng)新高，例如碧桂園服務(wù)、雅生活等，此外，已上市的物業(yè)公司市盈率也在持續(xù)走高，這無(wú)疑也是促使物業(yè)公司將目光投向香港的一個(gè)關(guān)鍵原因。

劉培慶對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，物業(yè)公司估值走高的趨勢(shì)從今年春節(jié)以后表現(xiàn)尤為明顯，他認(rèn)為這由幾個(gè)因素造成，“實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，資本沒(méi)有找到更好的投資渠道，而物業(yè)行業(yè)作為一個(gè)價(jià)值洼地，被資本持續(xù)挖掘。因?yàn)樗泻芊€(wěn)定的現(xiàn)金流，有很好的增長(zhǎng)性，能給股東帶來(lái)很好的回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常低。”

申萬(wàn)宏源研報(bào)顯示，港股物業(yè)管理板塊年初至五月底平均上漲近四成，同期恒生國(guó)企指數(shù)僅上漲2%。考慮到在行業(yè)集中度持續(xù)提升的過(guò)程中，合約管理面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化下毛利率逐步改善，該行在中長(zhǎng)期看好物業(yè)管理行業(yè)，并維持“超配”評(píng)級(jí)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者梳理了在香港上市的8家物業(yè)公司，其中靜態(tài)市盈率目前最高的是碧桂園服務(wù)（64倍），此外，彩生活24.7倍、綠城服務(wù)41.8倍、中海物業(yè)26倍、雅生活51倍、中奧到家8.5倍、浦江中國(guó)18倍、祈福生活服務(wù)9.7倍。

碧桂園服務(wù)和雅生活均是2018年新近上市的物業(yè)公司，這兩家的市盈率也是目前物業(yè)公司中最高的，高達(dá)五六十倍。綠城服務(wù)則是港股物業(yè)公司市盈率持續(xù)走高的代表，其兩年前上市時(shí)的市盈率為26倍，兩年后已經(jīng)上漲至40多倍。

但并非所有的上市物業(yè)公司都受到資本追捧。中奧到家目前是已上市物業(yè)公司中市盈率最低的，花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍也數(shù)次表示彩生活的估值被低估。劉培慶認(rèn)為，估值更高的企業(yè)，往往具備三個(gè)特點(diǎn)：業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性強(qiáng)；依托于大型房企，地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)輸血并保證了源源不斷的規(guī)模擴(kuò)張；對(duì)外展開(kāi)大型收并購(gòu)動(dòng)作。

“原來(lái)肯定大家都想去A股，但是今年情況不一樣了，現(xiàn)在看到有些港股物業(yè)公司60倍的市盈率，這對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是個(gè)特別好的機(jī)會(huì)。而且A股往往排隊(duì)需要等好幾年，一些已在新三板掛牌過(guò)的企業(yè)，規(guī)范性較好，去港股一般8個(gè)月后即可敲鐘。”劉培慶表示。

劉培慶所在的第一物業(yè)，今年年中內(nèi)部也開(kāi)始探討赴港上市的話題，“是當(dāng)作一個(gè)課題在探討，但是我們也還不確定資本青睞的窗口期能有多長(zhǎng)，后續(xù)上市能不能給到現(xiàn)在這么高的估值。”但他進(jìn)一步表示，即便選擇赴港上市，第一物業(yè)也不會(huì)考慮從新三板摘牌，而是會(huì)尋求“新三板＋H股”的雙架構(gòu)模式。

除了永升生活，仍然有不少物業(yè)公司在排隊(duì)等待赴港上市。6月份，佳兆業(yè)宣布分拆佳兆業(yè)物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市，聯(lián)交所已確認(rèn)可進(jìn)行分拆；新城控股董事長(zhǎng)王振華控制的物業(yè)公司新城悅控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新城悅”）今年也宣布赴港上市，新城悅方面對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，之所以選擇香港的原因之一，在于香港資本市場(chǎng)從2017年開(kāi)始持續(xù)向好，香港聯(lián)交所成為全球IPO最為活躍的交易所之一，另一方面香港聯(lián)交所是全球唯一一個(gè)已經(jīng)有多家物業(yè)管理公司上市的交易所，已經(jīng)形成了物業(yè)管理行業(yè)板塊，形成了相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)的投資人群體，能夠促進(jìn)公司價(jià)值的合理估值。

但林峰認(rèn)為，過(guò)高估值不是常態(tài)，物業(yè)公司的合理水平是預(yù)計(jì)維持在二十幾倍的市盈率，“因?yàn)橐欢ㄊ怯袀€(gè)高速增長(zhǎng)才會(huì)給很高的倍數(shù)，穩(wěn)定的行業(yè)二十幾倍的市盈率是個(gè)很正常的水平，五十幾倍我們也不期望，因?yàn)樗静痪?，有些物業(yè)公司剛開(kāi)始市盈率很高，現(xiàn)在也在回歸，增長(zhǎng)高峰期過(guò)了市盈率就回歸了。”