這是新三板上一個“神奇”的行業(yè):不僅絕大多數(shù)企業(yè)的業(yè)績保持高速增長,更有其中半數(shù)做市股,在今年做市指數(shù)迭創(chuàng)新低的市場環(huán)境下,股價(jià)漲幅超過一倍。
這個行業(yè)就是大家熟悉又陌生的物業(yè)行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,以及人們對物業(yè)服務(wù)要求日益提高,物業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)績高速增長還會繼續(xù)。
多家公司股價(jià)翻倍
先看一組數(shù)據(jù):美的物業(yè),2017年5月轉(zhuǎn)做市至今,股價(jià)漲幅152%;開元物業(yè),2017年年初至今,股價(jià)漲幅126%;盛全物業(yè),2017年年初至今,股價(jià)漲幅108%……
除了規(guī)模相對較小,中報(bào)剛剛扭虧為盈的東光股份,新三板物業(yè)做市股股價(jià)全線逆勢上漲,美的物業(yè)、開元物業(yè)、盛全物業(yè)三只個股,股價(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍。
“現(xiàn)在整體市場環(huán)境較差,新三板又是機(jī)構(gòu)投資者為主,投資較為理性。”安信證券新三板首席分析師諸海濱對證券時(shí)報(bào)·新三板論壇記者表示,“因此新三板物業(yè)股上漲,最典型的特征,其實(shí)就是盈利推動的。”
據(jù)東財(cái)choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),目前和物業(yè)管理相關(guān)的新三板公司有59家。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看,這59家物業(yè)公司營業(yè)收入正增長的有54家,占比92%;凈利潤正增長的有48家,占比81%。
做市漲幅最高的美的物業(yè),控股股東是美的置業(yè),實(shí)際控制人即為美的集團(tuán)的何享健。
繼2016年凈利潤實(shí)現(xiàn)218%的增長之后,2017年中報(bào)美的物業(yè)凈利潤又增長248%,達(dá)2247萬元,接近2016年全年的水平。
2017年5月26日轉(zhuǎn)做市之后,美的物業(yè)股價(jià)以15.02元為起點(diǎn),最高曾漲到45.43元的高位。
核心業(yè)務(wù)增長迅猛
傳統(tǒng)物業(yè)公司收入來源比較簡單,絕大部分均來源于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
和管理費(fèi)用規(guī)模直接相關(guān)的就是物業(yè)管理面積,因此物業(yè)公司收入增長的主要原因,就是物業(yè)管理面積的大幅增加。
年報(bào)顯示,2016年美的物業(yè)營業(yè)收入同比增長了9100萬元,其中管理面積增加了380萬平方米,由此帶來的管理費(fèi)收入增加就達(dá)到7300萬元。
2017年上半年,美的物業(yè)管理面積再增加316萬平方米,帶動中報(bào)營業(yè)收入同比再次大增63%。
另外,今年上半年凈利潤增加近4000萬元,同比增長72%的嘉寶股份,2017年上半年新增自管面積也超過212萬平方米。
“行業(yè)性的管理面積增長,其實(shí)和2013年前后房地產(chǎn)在建面積的大幅增長有關(guān)。”諸海濱表示,房子從開發(fā)到建好,再到入住支付管理費(fèi),大約需要五年左右的時(shí)間,當(dāng)年房地產(chǎn)公司的大批在建面積,逐步變?yōu)槲飿I(yè)公司的在管面積,推動物業(yè)公司業(yè)績高速增長。
因此諸海濱認(rèn)為,按照這個增長邏輯,根據(jù)中國房地產(chǎn)開發(fā)情況測算,未來兩到三年,物業(yè)公司業(yè)績還會維持30%以上的增速。
從成本看,物業(yè)公司的主要成本是人工,如美的物業(yè),2017年上半年,人工成本占到主營業(yè)務(wù)成本的63%。當(dāng)規(guī)模效應(yīng)起來之后,凈利率會進(jìn)一步擴(kuò)大。
“所以,這個行業(yè)有一個主要的特點(diǎn),就是毛利率不高,只有20%左右,但是凈利率非常高,可以超過10%。”諸海濱說,“物業(yè)公司的資產(chǎn)又很少,導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率很高。”
而在業(yè)內(nèi)人士看來,除了管理面積增加對業(yè)績形成利好,物業(yè)費(fèi)的提升也有空間。
“公眾對(物業(yè))服務(wù)的需求還是存在的,如果真能提供滿意的服務(wù),大部分業(yè)主是認(rèn)同價(jià)格方面的調(diào)整的。”11月22日,美的物業(yè)董秘馬超群在一個電話會議上表示,從他們的操作看,一些老的小區(qū),基本上實(shí)現(xiàn)了20%左右的調(diào)價(jià)。
對物業(yè)費(fèi)提價(jià)形成利好的,還有整個房地產(chǎn)市場的環(huán)境。諸海濱分析,最近幾年,北上廣深的房價(jià)經(jīng)歷了一個較大幅度的上漲,但是物業(yè)費(fèi)幾乎沒怎么漲過,“房價(jià)的上漲,以及對現(xiàn)代化物業(yè)服務(wù)的需求,使業(yè)主對物業(yè)費(fèi)上漲也有了更高的容忍度。”
加量又加價(jià),前景似乎真的不錯。
增值服務(wù)收入可期
在2016年美的物業(yè)增長的收入中,除了上述提到的在管面積增加帶來的物業(yè)費(fèi)收入之外,還有另外一個部分,是增值服務(wù)收入增加了850萬元。
嘉寶股份也通過提供地產(chǎn)前期介入、銷售配合,以及社區(qū)團(tuán)購等業(yè)務(wù),提升了增值服務(wù)收入,進(jìn)而帶動整個公司收入的增長。
據(jù)證券時(shí)報(bào)·新三板論壇記者了解,物業(yè)公司提供增值服務(wù),和物業(yè)公司面臨的勞動成本壓力和業(yè)績壓力有關(guān),推出的增值服務(wù)項(xiàng)目也是“八仙過海各顯神通”,除了前述嘉寶股份的幾類服務(wù),還有洗車、廣告、社區(qū)教育,甚至互聯(lián)網(wǎng)金融。
這些與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的增值服務(wù),一方面可以幫助物業(yè)公司進(jìn)行社區(qū)軟硬件互聯(lián)網(wǎng)化改造,降低人工成本和提高效率;另一方面,也幫助物業(yè)公司挖掘社區(qū)資源,提高營業(yè)收入。
“一方面我們的工作能夠幫助彩生活提升效率,降低運(yùn)營成本。”E電梯的創(chuàng)始人肖健表示,“另一方面,彩生活還是我們的小股東,有一定的股權(quán)收益。”
E電梯是港股上市公司彩生活孵化的,一家主要從事電梯全生命周期管理的SaaS服務(wù)平臺。
據(jù)肖健介紹,電梯維保一直是物業(yè)公司比較頭疼的業(yè)務(wù)之一。一直以來,物業(yè)公司只能采取人盯人的方式,盯著提供電梯維保服務(wù)的公司,對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng),但是維保的質(zhì)量不透明,配件價(jià)格不透明,又沒有什么辦法解決。
E電梯通過互聯(lián)網(wǎng)化的管理,將電梯維保服務(wù)集成在網(wǎng)絡(luò)平臺上,使電梯維保質(zhì)量數(shù)據(jù)化,同時(shí)材料采購價(jià)格、服務(wù)價(jià)格全部可視化,物業(yè)公司可以實(shí)現(xiàn)在線對電梯維保的監(jiān)督、確認(rèn),并且實(shí)時(shí)查詢維保檔案。
目前E電梯服務(wù)了全國近千家物業(yè)公司的7萬臺電梯,連接了1100家電梯維保公司。而隨著電梯更新?lián)Q代高峰的到來,E電梯掌握的電梯服務(wù)數(shù)據(jù),被資本市場看好,目前其A輪融資估值2億元。
作為孵化方,彩生活通過提供早期的物業(yè)資源,以及少量資金,持有E電梯大約11%的股權(quán),僅此一項(xiàng)就價(jià)值約2000萬元。
2015年至今,彩生活孵化了30多家提供維修、停車、洗車、電梯運(yùn)營等社區(qū)服務(wù)的公司。
除了自身孵化社區(qū)服務(wù)公司,該公司還和互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)合作,推出了金融產(chǎn)品“彩富人生”。即,業(yè)主可以通過存入一定的現(xiàn)金,來獲取減免“物業(yè)費(fèi)”、“停車費(fèi)”等優(yōu)惠,據(jù)稱綜合測算下來利息比銀行定存利息略高。
在合作的過程中,“彩生活還能從‘彩富人生’的平臺交易額中抽取傭金。”負(fù)責(zé)社區(qū)服務(wù)企業(yè)孵化的彩生活生態(tài)圈總監(jiān)張馨月表示。
2017年上半年,“彩富人生”累計(jì)成交金額達(dá)到19.66億元,彩生活僅僅從這一產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)的收入接近2100萬元;彩生活的全部增值服務(wù)收入達(dá)到1.1億元,占營業(yè)收入近15%。
美的物業(yè)2017年半年報(bào)則顯示,上半年物業(yè)增值服務(wù)收入達(dá)到1600萬元,比上年同期的350萬元增長明顯。
“今年以來,新零售的趨勢顯示,線上的流量太貴了,而且不能解決所有問題,線下的社區(qū)服務(wù)平臺更受重視了,所以物業(yè)管理公司有很大的優(yōu)勢,關(guān)鍵是怎樣考慮更長遠(yuǎn),更好地開花結(jié)果。”諸海濱認(rèn)為,“但是總體來看,物業(yè)公司社區(qū)服務(wù)這兩年發(fā)展得并不達(dá)預(yù)期,很多是把客戶賣給O2O企業(yè),有些太急功近利了。”
聲明:本文來自 新三板論壇 作者:閆坤
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