睿意德的啟示：深耕細(xì)分行業(yè)才有機會獲高估值

國家統(tǒng)計局公布的《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積較2014年增長1.9%，銷售額下降0.7%。無論是銷售面積，還是銷售額增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同時期的寫字樓和住宅，是業(yè)績增幅最慢的行業(yè)。

2015年啟動登陸新三板的睿意德就處于這一行業(yè)，只不過除了商鋪銷售，睿意德還負(fù)責(zé)商場的規(guī)劃、咨詢、招商、租賃等一系列運營服務(wù)，是商業(yè)地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)鏈的重要服務(wù)環(huán)節(jié)。

雖然商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)，不是一個大市場，且公司成立只有3年多，但機構(gòu)投資者仍然看好公司的市場前景，給出了10億的估值。因為后者做精做深，逐漸延伸孵化出了新興業(yè)務(wù)，并最終把睿意德演變成為“新商業(yè)入口”的服務(wù)平臺。它給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是，無論業(yè)務(wù)利潤，還是業(yè)務(wù)規(guī)模，只要能在細(xì)分領(lǐng)域做精做深，就有機會成為資本市場認(rèn)可的高估值企業(yè)。

賺相對辛苦的錢

相對于住宅開發(fā)、銷售，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)非常不起眼。

早年，也有諸如易居等大型房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，涉足商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)務(wù)，但后來都不了了之。

即使是商業(yè)地產(chǎn)運營相對出色的國際五大行，在運營商業(yè)獲得一定業(yè)績和口碑后，也就不甘繼續(xù)屈就收益較低的商業(yè)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而發(fā)展住宅類服務(wù)。

一家大型房屋服務(wù)商的品牌總監(jiān)曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，和商鋪、寫字樓的銷售相比，租賃業(yè)務(wù)的中介傭金收入幾乎可以忽略不計。商鋪、寫字樓板塊的業(yè)務(wù)收入又往往只有住宅銷售的十分之一，市場規(guī)模有限，利潤率也不高，很難大規(guī)模深耕。

中原地產(chǎn)工商鋪部的一位總監(jiān)說，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場其實不小，但一直以來很少有公司會在這一領(lǐng)域深入開展業(yè)務(wù)，讓專業(yè)從事這一業(yè)務(wù)的公司很容易冒尖。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在多年的采訪中也發(fā)現(xiàn)，即使那些在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域素有口碑的五大行專業(yè)部門，眼下也不再安心只做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有些人員跳槽向住宅代理銷售領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

脫胎于五大行的睿意德，卻偏偏愿意專心做好這個看上去很不賺錢的行業(yè)，愿意在這個領(lǐng)域持續(xù)深耕。連睿意德集團執(zhí)行董事張家鵬都承認(rèn)，其他人都在賺容易賺的錢，不像睿意德賺錢那么辛苦。

也正是因為堅守于不太容易賺錢的行業(yè)，最終使它成為這個細(xì)分市場的龍頭。在最近3年，睿意德與超過70%以上的中國房地產(chǎn)100強企業(yè)都有過合作。睿意德在全國150個城市為逾300個項目提供服務(wù)，累計服務(wù)面積超過9000萬平方米，相當(dāng)于395個朝陽大悅城，是商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域最大規(guī)模的企業(yè)。

東方證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁相信，未來睿意德的市值不會低，因為它是細(xì)分市場的老大，也因為它的團隊對商業(yè)地產(chǎn)市場的專業(yè)。

圍繞主業(yè)做孵化平臺

因為這個領(lǐng)域賺錢難度大，市場給睿意德的估值并不高。根據(jù)睿意德方面的介紹，目前市場對他們的估值是10億元，只是目前A股市場上市的房地產(chǎn)服務(wù)類公司——世聯(lián)行現(xiàn)在市值的1/14（按1月27日市值計算）。

在成為商業(yè)地產(chǎn)最大規(guī)模的服務(wù)商之后，睿意德在固有的市場進(jìn)一步精耕細(xì)作，延伸服務(wù)內(nèi)容，拓展新的服務(wù)產(chǎn)品，并最終演變成為“商業(yè)服務(wù)入口”的新平臺戰(zhàn)略。

有“商鋪版UBER”之稱的樂鋪，就是基于睿意德對商業(yè)企業(yè)的服務(wù)延伸而來。

中商數(shù)據(jù)向品牌商戶和開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)服務(wù)，可以幫助企業(yè)，精確分析區(qū)域人群的消費習(xí)慣、購買力、消費偏好等一系列數(shù)據(jù)，進(jìn)而根據(jù)這些分析，對企業(yè)選址、規(guī)劃、開發(fā)、招商等一系列工作做出決策。

在大數(shù)據(jù)的應(yīng)用和變現(xiàn)成為互聯(lián)網(wǎng)新熱點的當(dāng)下，中商數(shù)據(jù)的上述業(yè)務(wù)，為行業(yè)垂直領(lǐng)域的數(shù)據(jù)應(yīng)用提供了有借鑒意義的探索。

根據(jù)公司方的預(yù)計，睿意德孵化的互聯(lián)網(wǎng)公司樂鋪、中商數(shù)據(jù)等都已成功引入戰(zhàn)略投資者，各公司的基礎(chǔ)目標(biāo)是3年后估值都不低于當(dāng)下的睿意德。

張家鵬表示，圍繞商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)創(chuàng)新和嘗試還會繼續(xù)。在現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，會有“轉(zhuǎn)讓費”的潛規(guī)則。租戶要從原先租戶那里轉(zhuǎn)租獲得商鋪，需要支付一筆幾十萬的“轉(zhuǎn)讓費”。這筆轉(zhuǎn)讓費其實是老租戶在向更早前的租戶轉(zhuǎn)租商鋪時付出的。

雖然轉(zhuǎn)讓費金額不多，但對那些創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說卻是一個難題。張家鵬說，這一塊業(yè)務(wù)其實也可以探索，只要有人能幫這些企業(yè)墊付轉(zhuǎn)讓費，就能解決商鋪租賃轉(zhuǎn)租的大難題。

從睿意德的案例來看，如果能在一個領(lǐng)域里做深做精，做到規(guī)模第一的同時，還能找到在交易過程中的各種痛點，提出解決方案予以解決，是可以發(fā)展出一系列新開發(fā)衍生業(yè)務(wù)的。

這些業(yè)務(wù)從誕生，到最終盈利，會經(jīng)歷一系列的試水、調(diào)整以及最終成型的孵化過程，其未來的前景存在很多的變數(shù)。但如果孵化新業(yè)務(wù)的母體，有相對成熟的團隊、市場和資源，在業(yè)務(wù)創(chuàng)新層面，就會比其他企業(yè)少遇挫折，少走彎路。