肖磊：房產(chǎn)稅99％兩年內(nèi)推出 征收對象別墅和高檔住宅等

個稅改革落地之后，房產(chǎn)稅立法已經(jīng)逐步推進。據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。按照最近中國稅務(wù)改革的效率，房產(chǎn)稅在兩年內(nèi)推出的概率大于99％。

關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，如果你僅僅站在房地產(chǎn)市場，或者房價走勢來觀察或分析，無論立意和邏輯多么崇高或嚴(yán)謹(jǐn)，都是非常片面的，因為房產(chǎn)稅是中國經(jīng)濟管理方式需要轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物，而不是單一目的下的一個行業(yè)調(diào)節(jié)工具。

近三十年來，中國解決大部分問題的思路實際上歸結(jié)為一個點，就是在經(jīng)濟增長（發(fā)展）中解決問題。也就是說，在財富創(chuàng)造中解決問題，雖然貧富差距在拉大，但貧困人口逐年減少，總體來說大家還都是挺滿意的，無非是你賺得多，他賺得少的問題，心里不平衡是有的，但還不至于承受不了。

可是問題在于，無論任何經(jīng)濟體，其增長都是有極限和邊界的，中國經(jīng)濟完全可以繼續(xù)增長，但要獲得這種增長，需要的條件和成本，跟過去幾十年不可同日而語。

那如果無法在短時間內(nèi)創(chuàng)出持續(xù)高增長的條件，解決問題的思路就要改變。尤其是當(dāng)中國的勞動力優(yōu)勢逐漸消失，中國需要依靠基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢，以及社會管理水平優(yōu)勢，來吸引國際資本和參與國際競爭的時候，對政府管理能力和民眾素質(zhì)的真正考驗才剛剛開始。

以前很多人抱怨，為什么政府的很多政策是一刀切，其實道理很簡單，就是一刀切完全可以解決問題。但未來面臨的問題是，一刀切根本解決不了問題，社會不得不進入到精細化管理階段。

我給大家講個例子，比如這次個人所得稅的抵扣問題，可能很多人一下子就懵圈了，根本算不明白，原因很簡單，政府已經(jīng)在規(guī)避那種一刀切的管理模式，開始進入到精細化管理，也就是每一項政策的實施，需要考慮到方方面面，考慮到對各種對象的不同實施方式，所以你看到的個人所得稅征收問題，已經(jīng)不是簡單的提高起征點那種一刀切模式了，現(xiàn)在大部分人都在算自己到底能抵扣多少，而不是爭吵5000元的起征點合不合理的問題。這是一個用精細化管理解決突出問題的最典型辦法。

除了進入到精細化管理，另一個轉(zhuǎn)變就是從完全傾向于創(chuàng)造財富的管理，開始逐漸意識到到財富分配對社會管理的重要性。但如果要考慮財富分配的問題，首先要研究一個重要的現(xiàn)實問題，幾十年來，中國市場所創(chuàng)造出來的財富到底沉淀到哪里去了？毫無疑問，幾乎70％以上的財富，都沉淀在了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

所以，如果中國的管理模式，要開始向精細化管理，以及注重財富分配的總邏輯轉(zhuǎn)變，未來大部分政策，都將會基于房地產(chǎn)來展開，房地產(chǎn)依然會成為經(jīng)濟問題的焦點所在。

那么中國式房地產(chǎn)存在著什么樣的歷史背景呢？

首先，我們來看一個數(shù)據(jù)。最近的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國公共預(yù)算收入約為17.3萬億，同比去年上漲了7.4％，而2017年全國土地出讓收入約為5.2萬億，同比去年增長了40.7％，土地出讓收入占公共預(yù)算收入超過30％，如果從地方財政來看，大部分地方土地收入占到地方收入的50％，個別城市的土地出讓金占財政收入達到100％。

其次，國內(nèi)居民消費信貸占總的全國信貸之比為 20％，其中有將近 75％是住房貸款，除去房貸和車貸后居民消費信貸占比僅 5％，遠低于國外成熟市場平均 30％的比例。據(jù)《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》，從住房貸款余額來看，2017年空置住房占用的貸款余額顯著上升，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1％，預(yù)計規(guī)模為10.3萬億元。

第三，據(jù)《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告顯示，我國家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全體家庭的比例）也在逐漸上升，2017年為85.0％，位于全球前列。城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1％，相較于2013年和2015年均有所上升。自2011年以來，我國城鎮(zhèn)住房空置率呈上升趨勢，由2011年的18.4％上升為2017年的21.4％，城鎮(zhèn)空置住房數(shù)量增加到6500萬套。與國際相比，我國住房空置率仍處較高水平。

好了，我們詳細來解讀一下。

基于以上三大背景，假設(shè)中國大部分地方政府，還要依靠賣地來過日子，那么就會產(chǎn)生兩個重要的后果，一個就是信貸必須繼續(xù)向房地產(chǎn)傾斜，否則開發(fā)商買不起地；另一個是，房價必須要持續(xù)上漲，否則開發(fā)商沒有動力去買地。而這兩個后果，會導(dǎo)致政府管理的巨大難題，如果信貸繼續(xù)傾向于房地產(chǎn)，消費貸將持續(xù)被房貸擠壓，中國想調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展方式，優(yōu)化GDP結(jié)構(gòu)（最終決定一個國家發(fā)達程度的，不是GDP總量，而是結(jié)構(gòu)），可能就是一廂情愿，中國陷入中等收入陷阱的風(fēng)險將急劇放大，這直接影響到我們中華民族的偉大復(fù)興。

也是基于以上三大背景，我們可以清楚的看到，在中國，已經(jīng)不存在房子的絕對稀缺，房屋擁有率已經(jīng)走在全球前列，目前存在的稀缺，僅僅是結(jié)構(gòu)性稀缺，也就是人口聚集，城鎮(zhèn)化速度快的地方，還有一定的稀缺性存在，而大部分城市所謂的需求，已經(jīng)不是居住需求，而是投資需求，因為空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1％，預(yù)計規(guī)模為10.3萬億元，也就是說，有接近一半的貸款買來的房子，沒有人住。從這個數(shù)據(jù)還可以看到，為了炒房，目前中國全部8億城鎮(zhèn)人口，平均每人背負了至少1.3萬元的信貸。

站在整個國家產(chǎn)業(yè)政策的角度，要想讓地方政府持續(xù)的發(fā)展，財政資源不可或缺，但需要持續(xù)性的財政資源，而不是賣地之后的坐吃山空。況且，在當(dāng)前“房住不炒”的大背景下，賣地的溢價和持續(xù)性都存疑，如果無法找到可循環(huán)、可持續(xù)的財政來源，優(yōu)化財富分配的邏輯就是一句空話。所以持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅一定會來，但房產(chǎn)稅也將是一個精細化的管理稅種，而非一刀切模式。

如果按照立法的速度，房產(chǎn)稅在2020年全面實施的可能性非常大。下面我們就來分析一下，誰將會成為房產(chǎn)稅征收的重點，而征收額度到底如何定義。

房產(chǎn)稅問題，是一門高深的學(xué)問，我個人認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收，不亞于社會福利體系改革，包括醫(yī)保改革等問題的難度。歷史上，為了征收房產(chǎn)稅，一些國家想出過很多辦法，有一些政府按照所建房屋的窗戶數(shù)量和大小來收稅，導(dǎo)致一段時間內(nèi)，很多房屋都沒有窗戶，或做了特別小的窗戶，在歐洲一些國家就能看到。還有一些國家，征收房產(chǎn)稅的時機，選擇在了房屋封頂之后，導(dǎo)致很多房子，人都住進去了，但就是沒有封頂。房產(chǎn)稅征收的方式，可能會改變整個未來中國諸多領(lǐng)域的發(fā)展邏輯。

對持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅的征收，非常復(fù)雜和特殊，如果方式不對，政府所要付出的成本是巨大的。比如個人所得稅，只要管住企業(yè)，就可以順利征收；比如交易相關(guān)的稅收，如果你不交稅，就無法過戶，征收成本也很低。而持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，如果不交，政府的執(zhí)法成本非常大。

房產(chǎn)稅的征收，首先需要一個懲罰機制，比如不繳納，如何懲罰，這個問題是非常復(fù)雜的，在美國，如果不繳納，房主信用水平就會遭到調(diào)降，會給生活工作帶來很大的不便，而且房子在未來的交易中將遭遇很大的問題，可能會凍結(jié)買賣，另外如果長期不繳，法院會將房子拍賣。

類似于美國這種懲罰機制，需要非常發(fā)達的社會金融系統(tǒng)和管理能力，中國目前是否具備，還很難說。另外，地方政府需要配備多少資源，需不需要挨家挨戶調(diào)查和催促等等，都是需要考慮的成本問題。

2014年，北京公共交通系統(tǒng)全面漲價，包括地鐵和公交等，當(dāng)時反對的意見還是很多的，但實施起來并沒有太大阻力。大家為什么很快就接受了漲價呢，除了客觀原因，比如大家也理解公共交通運營成本確實很高，之前的票價確實很低等之外，更主要的原因是，如果你不接受，那就別去坐，沒有其他辦法。

房產(chǎn)稅不一樣，因為房子是你的，鑰匙在你手里，你不繳納房產(chǎn)稅，其懲罰機制的效果會很差，個人信用、房子買賣、法院收回等，都需要一個時間，而且執(zhí)行起來周期都比較長，跟個人所得稅，以及公共交通漲價等的管理難度完全不同。

因此，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，很大的可能是，富人稅（少數(shù)人稅），根本性的目的在于調(diào)節(jié)收入分配。其向誰征收，額度怎么確定，從重慶房產(chǎn)稅試點來看，基本上有了一些眉目。

第一個征收對象是，獨棟商品住宅，也就是我們所說的別墅。住別墅的人如果不繳納房產(chǎn)稅，政府會有一百種辦法來懲罰，因為富人對信用嚴(yán)重依賴，而且數(shù)量極少。這就好比，你向范冰冰等征收巨額稅款的成本和難度，遠遠低于向一個普通中產(chǎn)征收880塊稅收的難度，因為范冰冰更在乎處罰，且這類收入群體數(shù)量極少，而普通中產(chǎn)幾千萬個。

第二個主要征收對象是，新購高檔住宅，所謂的高檔住宅，并沒有按照總價或平米數(shù)來定義，而是按照成交均價來定義。我想，可能的邏輯是，均價高的地方，基礎(chǔ)設(shè)施和配套肯定好，政府基礎(chǔ)設(shè)施投入的多，為了補貼相對配套落后的地方，向高均價地區(qū)征稅基本上合乎邏輯。

拿北京來說，最近兩年的二手房平均成交價是5萬/平米，按照重慶房產(chǎn)稅的征收方法，你在北京買的房子至少要到7萬/平米（高出當(dāng)?shù)刈罱鼉赡瓿山痪鶅r至少40％），才能夠得上房產(chǎn)稅的起征點，否則大概率不需要繳納房產(chǎn)稅。

第三個，針對炒房者。按照重慶的做法，就是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房，不管價格多少，都要繳納房產(chǎn)稅，稅率為0.5％。

第四個，征收費率采取遞進制。就拿重慶來說，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5％；3倍（含）至4倍的，稅率為1％；4倍（含）以上的稅率為1.2％。

等到房產(chǎn)稅出臺的時候，可能還會有一些非常精細化的征收機制，類似于個稅抵扣等方式，比如年收入較低的，年齡較大的，有殘疾等特殊情況的，可能會減免征收。

由于從目前的情況來看，房產(chǎn)稅的征收對象主要是新購住宅，對于大部分房產(chǎn)持有者來說，可能是比較安全的。但房產(chǎn)稅一旦落地，需求將遭到很大的抑制，因為每個人買房子的時候，盤算的已經(jīng)不是能漲多少，而是一年下來要繳納多少房產(chǎn)稅的問題，這就對沖了將限售和限購放開的風(fēng)險。我的理解是，房產(chǎn)稅落地之后，很有可能會全面放開限購限售，而在房產(chǎn)稅落地之前，全面放開限購限售的概率不是很大，否則不僅會面臨房價報復(fù)性反彈的壓力，而且還減少了稅基。

最后我們來說說，按照這種征收方式，會帶來哪些好處和哪些壞處。

好處是顯而易見的，增加地方政府可持續(xù)性收入，有持續(xù)的資金投入到社會保障體系等等，但對于我個人的看法，最重要的一個好處可能是，這種征收機制，會更有效率的調(diào)節(jié)住房和個人財富創(chuàng)造能力之間的匹配度。

未來看，住更高檔房產(chǎn)的人，應(yīng)該是創(chuàng)造現(xiàn)金流較高的人，而不僅僅是財富存量較大的人，因為對于大多數(shù)人來說，如果住著高檔住宅，而收入偏低的話，對現(xiàn)金流的損害很大，就算有一些家底，也會給存量財富帶來較大沖擊。比如你住著價值2000萬的高檔住宅，按照1％的稅率，每年僅房產(chǎn)稅就是20萬，對于沒有足夠新增現(xiàn)金流的住戶來說（比如拆遷戶），是非常不合算的，這將會刺激住戶尋找并交易到跟自己財富創(chuàng)造能力相匹配的住房。所以房產(chǎn)稅實際上在調(diào)節(jié)了財富分配的同時，也可以提高資源的分配效率。

房產(chǎn)稅帶來的壞處和負面效應(yīng)肯定也有很多，我個人比較關(guān)注的是，只要房產(chǎn)稅開始征收，就會更加強化國內(nèi)的戶籍意識，進一步增加不同地區(qū)和不同城市之間的發(fā)展不平衡問題，但作為地方稅種，一些細節(jié)性的裁決權(quán)肯定會下放給地方，其影響暫時可以觀望。

另外，按照均價效應(yīng)征收，可能會導(dǎo)致越是核心地段，房產(chǎn)稅越高，而越是郊區(qū)房產(chǎn)稅越低，這有可能會加重中產(chǎn)階級的負擔(dān)，因為中產(chǎn)階級要考慮到上班的時間問題，往往需要在核心區(qū)租住和購買均價很高但平米數(shù)很小的房產(chǎn)，所承擔(dān)的房產(chǎn)稅較重，而真正的“老板”其實并不擔(dān)心上下班的時間問題，可以住在郊區(qū)均價較低的大房子里，房產(chǎn)稅反而可能交得比較少。不過從大城市的發(fā)展來看，確實是更有錢的人往往住在郊區(qū)，中產(chǎn)階級反而會住在商業(yè)的核心地段。

對房產(chǎn)稅的征收，需要精細到什么程度呢？是不是不光是要按照地方政府，還要按照具體的市，以及不同的區(qū)，甚至不同的街道來征收呢？這都是未來存在很大爭議的地方。但請記住，不要再討論什么土地是公有還是私有的問題，以及房產(chǎn)稅是否符合法理的問題，沒啥意義。