超計劃一倍！恒大負(fù)債一年大降3000億，“紅線”變綠煥發(fā)新活力

6月30日，恒大集團對外透露，截至目前恒大有息負(fù)債約5700多億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元，凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實現(xiàn)“紅線”變綠。

并且，恒大集團全部以自有資金實現(xiàn)了即將到期債務(wù)一掃空，沒有做任何一筆發(fā)新還舊。此前的6月24日，恒大集團發(fā)布公告表示自去年3月以來，本公司用自有資金已累計歸還7筆境外債券本息合計約106億美元（折合約823億港幣）。到2022年3月前，本公司再無到期的境內(nèi)外公開市場債券。

恒大公告中強調(diào)的“去年3月”是一個什么關(guān)鍵時間點？這一年以來，恒大集團做對了什么以至成功逆襲？

新戰(zhàn)略強調(diào)以最大決心和力度降負(fù)債

時針撥回到2020年3月31日，恒大集團把2019年度業(yè)績發(fā)布會開成了未來發(fā)展戰(zhàn)略會，恒大集團董事局主席許家印在會上正式宣布：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略”。

“降負(fù)債”的考核指標(biāo)是有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

如今的事實證明，恒大管理層解決核心問題的承諾是言而有信的，不僅如此還給市場帶來超預(yù)期的驚喜，有息負(fù)債一年大幅下降約3000億元，超計劃一倍。

恒大“降負(fù)債”的成功之道無外乎增收和節(jié)支兩條，而增收又包括房產(chǎn)主業(yè)增收和多元化發(fā)展兩條路徑。

改革房產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)強勁銷售

在房產(chǎn)主業(yè)銷售方面，2020年恒大合約銷售金額7232億元，銷售回款6532億元。2021年截至5月底，恒大累計實現(xiàn)銷售額2851.6億元，銷售回款2507.4億元，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一，并均創(chuàng)歷史新高。

這些成果來源于過去一年恒大積極推進的一系列房產(chǎn)營銷模式改革。

自2020年2月開始，在面對新冠肺炎疫情影響、行業(yè)銷售普遍下滑的背景下，恒大率先全面實施了“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營銷革命，借助“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的力量，為消費者提供網(wǎng)上“看房、選房、購房”一站式服務(wù)。

同時，恒大將電商領(lǐng)域中消費者享有的無理由退換權(quán)益創(chuàng)造性植入到房產(chǎn)交易之中，如此換位思考的營銷模式給購房者吃了一顆“定心丸”。

恒大還創(chuàng)新推出“全民營銷”模式，承諾客戶推薦他人購買的，可獲得“恒房通”1%傭金及1萬元獎勵，同時返還其定金。購房者既能買到好房子，還能賺到推薦費，形成了“能買則買、能賣則賣”的雙贏局面。

2020年下半年，恒大與全國152家中介機構(gòu)重組成立房車寶集團，以“數(shù)字科技、房車合一”為愿景，創(chuàng)新應(yīng)用大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算、虛擬現(xiàn)實等數(shù)字科技，構(gòu)建房產(chǎn)、汽車線上線下全渠道交易服務(wù)平臺，有力推動了房產(chǎn)銷售。

收縮土地儲備提高存量價值

土地費用支出是房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本之一，按照新戰(zhàn)略的要求，土地儲備要穩(wěn)扎穩(wěn)打每年降低3000萬平方米左右，到2022年土地儲備規(guī)模要從2.93億平方米減少到2億平方米左右，縮減幅度近三分之一。

去年3月以來，恒大按照新戰(zhàn)略著力控制土地儲備規(guī)模，以降低土地費用支出，減少資金沉淀。

據(jù)恒大年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，規(guī)劃建筑面積2.31億平方米，大幅減少6200萬平方米，這意味著去年恒大超計劃一倍完成了土地儲備收縮目標(biāo)。

與此同時，恒大充分挖掘現(xiàn)有超2億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲備的增值潛力。

由于堅持不拿地王，同時土地儲備幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟發(fā)達(dá)且有潛力的城市，一二線城市占比達(dá)67%，尤其是在寸金尺土的深圳、廣州等地?fù)碛写罅颗f改項目，平均樓面價僅為2638元，而現(xiàn)在全國一二線城市平均房價早已破萬，因此恒大土地儲備存量的價值大幅提高，一方面極大地減少了拿地支出，一方面足以支撐未來的可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)引進戰(zhàn)略投資

值得一提的是，“新恒大”的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈也為恒大提供了新的資產(chǎn)增長渠道。

例如，去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，之后的12月上市募資140.8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車兩次引入戰(zhàn)略投資合計300億港元等，

恒大通過分拆優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)、獨立發(fā)展、各自融資的新方式，不僅有力加強了現(xiàn)金流，而且打開了多元化發(fā)展的巨大想象空間。

不難發(fā)現(xiàn)，恒大集團“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略的推行成效卓著，房產(chǎn)主業(yè)銷售依靠改革推動高歌猛進，土地儲備價值大幅提高，凈負(fù)債率“紅線”變綠，多元化發(fā)展方興未艾，一個輕裝上陣并煥發(fā)新活力的“新恒大”越來越清晰地展現(xiàn)在投資者面前。